黄生：今天，楼市终于传来大消息

大参考

　　人生有情泪沾臆，江水江花岂终极，黄昏胡骑尘满城，欲往城南望城北，世事恰如棋局，你我皆在其中。

　　之前传得沸沸扬扬的消息，关于楼市取消商品房预售，一度让整个房地产行业高呼狼来了。

　　房地产预售是中国房地产行业这些年高速发展的主要助推力之一，是房地产商最重要的融资来源。

　　之前一直传言，正在研究取消商品房预售，但没有最终的定论，只是这个传闻的威力太大。

　　就在这个周末，全国首个现房销售试点横空出世，迅速又掀起了房地产行业的讨论风暴，莫非取消商品房预售很可能成为现实。

　　这个现房销售试点就在深圳市，这是一个充满了改革和创新精神的城市，在商品房销售改革方面，又迈出了最先一步。

　　1、商品房预售取消，这是一个重大的变革，只能逐步实行。

　　于是，先试点，通过试点看看市场反应，这是必不可少的，如果市场反应好，那么就可以逐步放开。

　　2、试点意味着迈出了坚实的一步。

　　试点之后，很可能会在一定范围内逐步推开，因此这个试点项目一定会吸引所有关心楼市的人目光。

　　3、房地产商必须做好商品房预售取消的准备，做好全面的应对工作。

　　虽然这个政策仅仅处于研究和非常小范围试点阶段，但不排除推开的可能，这对于行业来讲，将面临很大的挑战。

　　其实，中国香港是最早发明商品房预售的地方，然后深圳就学习引进了这一制度。

　　深圳是内地最早实行商品房预售的城市，那么在深圳开始试点取消商品房预售，采取现房销售，也就理所当然。

　　而且深圳城市相对小，人口多，经济发达，土地供应不足，而且金融机构非常多，货币充足。

　　在深圳进行现房销售试点，对于房地产公司的融资能力冲击相对最小，可以平稳过度，这可能是最佳选择。

　　如果商品房预售取消，推广开来，对于房地产行业很显然是重大冲击，一定会导致行业的大洗牌。

　　1、少了这一条最重要的融资途径，而且是无息贷款途径，各个房地产商的资金压力会空前高涨。

　　而要找到一个替代商品房预售的融资途径，需要一个逐步和缓慢的过程，而且需要逐渐替代。

　　2、各个房地产商的周转速度降低，利润会受到压制。

　　从商品房预售到现房销售，这是一个很大的转变，房地产项目的周期也大大拉长了。

　　而且少了这部分无息融资，房地产的利息支出将大大增加，这意味着房地产的利润率进一步下降。

　　一边是房地产行业到了周期性调整的时候，一边是商品房预售取消的传闻，在这种情况下，大的房地产商都提前动手了。

　　万科一边喊着活下去，一边确实也在降价销售，加快回笼资金，尤其是某个项目，更是吸引了很多人的注意，最终还补偿了老业主20万，才得以顺利大降价。

　　碧桂园也是开启了大降价，在上海的项目大幅度降价30%，让人直呼不得了，一降价就是大手笔。

　　包括恒大，也开启了降价销售，快速回笼资金，很多项目同时开始了一定的打折销售。

　　1、这些大的房地产开发商都在快速回笼资金，不惜降价销售。

　　对于大象来说，要起舞非常困难，要想战胜趋势，就必须提前转身，现在采取降价销售的都是大开发商，他们先知先觉，提前转身。

　　2、房地产商要千方百计增加融资途径，降低融资成本。

　　如果取消商品房预售，如何对冲掉这部分融资规模，是一个很大的课题，因此各个开发商需要提前未雨绸缪。

　　得找到更多的融资途径，无论是银行贷款、信托、资管计划，还是发债等等，都要储备好。

　　有一种说法，说如果取消商品房预售，50%的开发商就会被消灭，这是房地产行业的看法，虽然很吓人，但值得深思。

　　当然，取消商品房预售也有很大的好处，那就是可以降低杠杆，遏制房地产泡沫。

　　因为商品房预售，简直就是让开发商空手套白狼，提前锁定未来的收入，滚动开发，但是对于房子的质量很可能就产生了负面效果。

　　之前，中国处于快速城镇化过程之中，需要大量的商品房，采取商品房预售，能够支持房地产行业快速发展。

　　现在中国的城镇化高潮已经过去，绝大部分农民该买房子的都买了，因此商品房预售制度也就完成了自己的历史使命。

　　而现在对于房地产行业，更多的是需要控制泡沫，控制杠杆，降低投机炒作，让房子用来居住。

　　房子是用来住的，不是用来炒的， 活下去才是真谛，不管是多么庞然大物，一旦不适应变化，就很可能倒下。

　　不要忘记了，恐龙曾经是这个星球的统治动物，后来因为适应不了变化而灭绝了，对于房地产商也是这样，不降价积极回笼资金，未来的日子很可能雨一直下。