易宪容：如何在混乱的信息中看清当前楼市形势

大参考

　　当前国内房地产市场的信息之混乱，已经是无以复加了。从媒体报道来看，头一天天晴，第二天马上下雨，一天一个脸。早几天有媒体报道，国内房地产市场金九银十不再，一线城市的二手房价格在下跌，国内房地产市场冷清。昨天又有媒体报道，北京的土地市场火爆，土地市场成交金额创历史记录。比如，有媒体报道，11月26日，北京土地市场迎来了最具有历史意义的一天。这一天不仅单日成交土地数量历史上最多，而且单日成交金额也是历史上最高。北京土地市场火爆的局面难以复加。更有传来的消息说，2019年国内许多城市的房价会暴涨。对于如此混乱的房地产市场信息，一般的民众如何来判断，如何来了解当前国内房地产市场的形势？

　　对于上述的信息，特别是一线城市房价下跌的信息，多以是来自房地产中介经纪公司，更多的是个体信息，估计其普遍性不会太高。因为，从官方10月份公布的房地产数据来看，尽管一些城市的住房销售面积增长放缓，甚至于有些城市的住房销售面积出现较大幅度的负增长，但是从住房销售金额来看，住房销售金额全国的增长速度达到13.5%，中西部地区各城市达到20%以上。

　　也就是说，只要住房销售金额还是保持这样的一个增长速度，也就是意味着国内的房价还在普遍上涨，事实上，从公布的70个大中城市房价涨幅来看，全国的房价还是处于普遍上涨趋势中。只要房价还在上涨，或各城市的房价没有下跌，那么国内房地产市场正增长及繁荣态势就不会改变。从来也不会有，房价还在持续上涨，但房地产市场出现萧条的情况。因为，如果房地产市场冷静，住房销售面积增长下行，只要通过价格调整，房地产市场的住房需求就会释放出来。所以，全国的房地产市场价格是上涨还是下跌，无论是新房市场还是二手房市场，这是观察国内房地产市场繁荣是否在持续的最为重要的指标。如果房价还在上涨，无论是投资者，还是房地产开发商及地方政府都不会退出市场，都想方设法让这个市场来繁荣。

　　还有一个重要指标，就是国内土地市场火热程度。土地市场的火热程度有地方政府拍卖的土地交易量多少，也有土地市场的价格是上涨还是下跌。从11月26日北京土地市场拍卖的情况来看，不仅土地交易量在创历史记录，而且土地交易的价格还在上涨。比如有些地块的土地拍卖时经过52轮竞价，这意味着土地拍卖竞争十分激烈。

　　如果土地市场是如此火爆及价格竞争这样激烈，这意味房地产开发商特别看好未来房地产市场。因此，土地市场的价格完全取决于未来房价的走势。如果房地产开发商预期未来房价还会上涨，他们才会以更高的价格争夺土地。如果房地产开发商预期未来房价会下跌，那么目前增加对土地投入，那么就面临着亏损的风险。在这种情况下，房地产开发商是不会进入土地市场的，更不会以更高的价格来竞争获得土地。

　　可以说，在北京的房地产市场调控这样严厉，房地产市场的销售面积已经快速下降的情况下，房地产开发商仍然看好北京未来房地产市场，也就意味着房地产开发商预期未来北京的房价还是会上涨。所以，房地产开发商还在千方百计地进入北京的房地产市场。尽管这次拍卖土地的房地产开发商多以是国有企业，国内企业可能会不惜血本进入这个市场，但是目前国有企业的利润压力同样会不小，国有企业也不会面临亏损也要进入市场。只有房地产开发商看好未来的房地产市场，并预期未来房地产市场的价格还会上涨，他们才会再进入北京的土地市场。

　　如果住房销售面积快速下降的北京土地市场这样火爆，那么国内其他地市房价还在快速上涨城市的土地市场同样会火爆。尽管今年有些地方土地拍卖出现了流拍现象，但从国家统计局公布的数据来看，全国多数地方的土地市场基本上处于火爆中。而土地市场基本上处于火爆之中，这就意味着国内房地产开发商仍然看好未来中国的房地产市场。如果这样，国内房地产市场当然不会冷场，反之，有可能新的一轮房地产市场快速增长的情况又会到来。因为，无论是房地产开发商，还是住房投资者，早就明白为何政府对房地产调控只是采取行政性政策而不采取国际上通过经济杠杆。因为这些行政性性的调控政策随时都可能放松而不需要审批。目前房地产市场的信息混乱，其目的不仅是要让民众不明就里，更主要是市场一直相信，只要房地产市场有下行的迹象，这些行政性的政策就可能松绑。如果国内房地产市场这样行政性调控政策松绑。国内一些城市的房地产又可以可能火爆。估计这是国内房地产市场信息混乱的重要原因，或有人刻意在制造这种状况。　　　配资指南