赵十一：刚刚 这个行业定调！两次不提房地产 不表态就是表态！

大参考

　　今天，一次非常重要的会议召开，2019年经济形势如何，政策如何？

　　连续两次，隐去房地产。

　　2018年12月13日，中共中央政治局召开会议，分析研究2019年经济工作。今年10月31日，研究经济工作的政治局会议，两次不提房地产。

　　不提就是态度，不提就是提。

　　可能是，房地产调控暂时达成目标，去库存、稳房价基本完成，目前没有必要触及这个痛点。也有可能，目前的经济形势决定了，去杠杆和房地产不再是主要矛盾。大局为重，以稳为主。

　　后房地产时代，进入新阶段。二八分化，大者愈大，弱者被并，市场总体稳定。

　　据不完全统计，今年前十个月，有10家房企因资金链断裂宣告破产，有7家房企因转型或重组而“淡出”房地产市场。

　　今年下半年以来，超过30家中小房企通过产权交易平台挂牌转让股权和债权，仅11月份，通过北京产权交易所挂牌转让的中小房企就增加到了11家。

　　还债！还债！

　　2015年下半年和2016年，房企借政策红利大规模发债，公司债期限结构以“3+2”年期限和“2+1”年期限为主。

　　曾经的甜蜜成了有毒的负担。欠债总要还的。

　　据海通证券测算，2019-2021年房企需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，2019年接近3700亿元，不包括大量需偿还的表外资金。

　　据恒大研究院统计，除去民间融资和类金融机构贷款，中国房企截止2018年上半年的有息负债余额已是19.2万亿元的天量，每年的财务成本不会低于1.7万亿元。

　　直白一点，很多房企处于“续命”状态，只要能借到钱就行，高利贷也行，未来有些房企可能连利息都还不起。

　　债务泰山压顶，即便调控有所放松，房地产市场日子也不会太好过，未来有一批开发商面临资金链断裂。

　　天道好轮回，暴利那么多年，惩罚终于来了。

　　先别急着吃瓜，更不能幸灾乐祸，雪崩，没有一片雪花能够独善其身，你有可能会成为受害者。

　　这两年冲入楼市的购房者，可能面临两个风险：1，房企倒闭，房子烂尾；2，房子质量。

　　11月28日，因陷入资金困局，宿迁鼎鑫置业有限公司开发的时代名苑难以继续推进，鼎鑫置业最近主动向当地法院提出破产重整申请。

　　宿迁另一房企鱼化龙置业负责人跑路失联，留下一堆债务和烂尾三年的楼盘运河龙庭。鱼化龙置业一位债权人今年申请执行债务清偿过程中，向法院提出破产清算，该公司10月底已正式进入清算程序。

　　10月23日，财联社报道，六安经济技术开发区管委会信访办工作人员称，安徽汇辰置业不久前向当地法院正式提出了破产申请。

　　在汇辰置业申请破产前，其在六安市开发的东城御景项目，已陷入困境多年。东城御景业主此前多次向辖区政府相关部门反映，业主无法办理产证，还有不少业主购置了房产，房子还没交付楼盘就烂尾了。

　　现在的情况，不仅是中下房企很危险，连上市公司也爆雷。中弘股份于11月16日进入退市整理期，27万股民和众多基金踩雷。因为债务高企，中弘股份旗下多数地产项目停工停售，业主糟心。

　　11月14日，华南房企粤泰股份爆雷。公告称，由于公司及下属子公司部分因涉及借款纠纷，导致银行账户被冻结、部分资产被查封。就在上半年，这家公司还准备斥23亿元现金收购原属李嘉诚旗下、规模3800亩江门项目。

　　有业内人士提醒，这两年成本上升，房企业绩压力大，资金需要快速回笼，房屋质量差，住在豆腐里，谁也不要笑话谁。

　　2018年是房企资金形势最紧张的一年，房企开发越快，所占用资金的成本就越小，利润就越高。房企干一个一年赚20%的项目，不如一年干两个赚10%的，因为资金各方面转起来了，成本下去了。

　　动作越快，客户就抢的越多，市场占有率也越高。

　　但是，高周转就要压缩周期，包括土地开发、项目建设、销售周期都要大干快上！这样一来，房子的质量就让人担忧了。地基放半年的，现在放三个月，质量堪忧。

　　分化！分化！

　　总有企业，头顶避雷针。

　　房企主要问题在资金链，净负债率低的房企比较靠谱。

　　通常资产负债率（总负债/总资产）被用来反映上市公司的负债水平。然而，国内房地产行业一直实施预售制，有较多预收账款计入负债。与其他债务不同，预售款没有利息成本，最终无需偿还，且一定会转化为收入。因此，净负债率才是资金链紧张程度的关键指标。

　　看一下上市房企，哪些比较危险？

　　净负债率高的企业中有龙头房企，这些房企有规模效应。

　　两极分化在加剧。

　　中小房企净负债上升。按照杜丽虹发表在《证券市场周刊》上的文章，2016年年底，地产上市公司净负债率的中位数是74.5%，2017年年底是77.1%，略有上升。TOP 20公司净负债率的均值也只有62%，仅有两家公司的净负债率超过100%，财务安全性的分化日益明显。

　　但行业整体的短期富余资金减少。2017年，地产上市公司短期风险头寸的中位数减小到6.9%，未来一年，在不扩张的情况下平均有相当于总资产6.9%的短期资金富余，较上一年下降3.5个百分点，中小房企富余资金在下降。

　　大型房企借得到钱，中小杂牌房企借不到钱。

　　银行开发贷对房企资质要求较高，银行内部有针对房企的“白名单”，主要针对全国前30强房企，杂牌房企变灰。

　　当前房企更多依赖于自筹资金以及定金及预收款，很多三四线城市的杂牌房企，自筹资金就靠民间借贷，说白了就是高利贷。

　　国有大型房企过上了好日子。

　　12月4日，金茂控股全资附属方兴光耀有限公司3亿美元的优先担保永久资本证券完成发行。这笔永续债由金茂控股担保，初始派发率为6.9%，2021年12月上浮300个基点，所筹资金将用于全额赎回2019年3月份到期、年利率为5.75%的优先担保债券。

　　还有保利发展、建发国际、北辰实业、中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等，也加入了永续债发行大军，预计规模近300亿元，发行的利率区间在4.58%~7.25%。

　　永续债不设还款期限，可不计入公司债务，所有的房企翘首以待。

　　“杂牌”中小房企比较危险。资金回笼不力，借钱借不到，融资之门堵塞，有资产的，就等着被收购吧。

　　檀香们，你们想买房，先搞清楚这家房企房子卖得好不好，回款关系到资金链；再查一下有没有债务纠纷，相关诉讼，不想让预售款进入债权人的口袋，再看公司信用质量。

　　今年你们必须得看二手房价，周边相近楼盘的租金回报率，千万千万。

　　后房地产时代到来，全面放松或全面刺激都太激进，千城千策是理想状态。

　　2018年年中，持续二十几年的房地产黄金时代结束。檀香们，不要在一颗树上筑巢，做好资产配置！ 配资公司