姚尧：5月22日股市前瞻

lameihua

　　君问归期未有期，巴山夜雨涨秋池。

　　——李商隐

　　今日上证指数下跌13.18点，收盘报3157.97点，成交量为3466亿元，如下图所示：

　　上证指数今天小幅下跌，成交量急剧萎缩，且全天都在5日均线上方运行，这属于上涨趋势中的正常回调，是以我们仍然维持积极乐观的态度不变。

　　今天，我们简单聊聊周末出台的房地产政策。

　　5月17日何立峰出席全国切实做好保交房工作视频会议并发表讲话

　　何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上要求 打好商品住房烂尾风险处置攻坚战 保障购房人合法权益

　　在这篇新闻稿中，有个很有意思的提法，叫作“深刻认识到房地产工作的人民性、政治性”，

　　而在一个月前，即4月13日至14日在郑州调研房地产工作并主持召开座谈会时，他只是说要“进一步认识做好房地产工作的重要性”。

　　至于这个重要性应该如何认识，当时并没有展开论述。但这一次，就说得很清楚了，要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，因为“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局”。

　　既然当下对于房地产工作的认识主要是在“人民性”和“政治性”上，而不是“经济性”上，那么国家房地产政策的意图，就不再像是十年前、二十年前那样，通过拉动房地产来刺激经济，更不会是为了推升房价，而只是希望能够降低房地产市场持续低迷所积聚的风险。因此，何立峰在谈到“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”后，接着说“继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”却只字未提要稳定房价，更没有像早年那样强调房地产是国民经济的支柱产业。

　　给大家看几张图表，下面这张是中国商品房待售面积走势图：

　　可以看到，此前中国商品房待售面积的高点是在2016年2月的73931万平方米，之后持续下跌，于2019年11月见底，为49221万平方米。可就在2024年，商品房待售面积再次创出历史新高，今年2月为75969万平方米，4月为74553万平方米。

　　由此，当下房地产去库存的压力的确很大，甚至比2016年那次还要大。毕竟，2016年的新出生人口还有1786万人，而2023年只有902万人，近乎于减半。

　　常年以来，结婚生子都被视为购房的最主要需求。现在生育率这么低，又该如何大规模地激发民众的购房需求呢？所以在我看来，短期内想要房地产市场再现当年的荣景，这是不现实的，所能指望的，就只是将其拖住，然后通过时间来逐渐消化库存。用我们做股票的术语来说就是，指望它进入牛市是不可能的，只希望它能维持区间震荡，然后通过高抛低吸的方法来逐步摊低成本，以求最终解套。

　　下面这张是近十年来中国房价年增率的走势图：

　　可以看到，在2016年2月前后，房价还是持续上涨的，而对于具有投资属性的商品而言，人们普遍倾向于买涨不买跌。因此，当年靠着涨价去库存还是比较顺利，可现在的房价却是持续下跌，这无疑又加大了去库存的难度。

　　当然，从长期来看，库存终究是能够去掉的，只是不知道需要多长时间而已。站在政治的角度而言，我们百分之百地拥护国家的政策。但站在投资的角度而言，我们目前还是不打算去趟房地产的这个浑水。真等什么时候，有数据显示房地产去库存成功了，那时候会有大把大把的投资机会。