占豪：央行此时“救市”为哪般？房价将会怎么走？

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　　国庆节，收到很多战友们的祝福，在这里一并感谢。同时，占豪在这里也祝战友们国庆愉快，都有一个好心情！

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　　央行和银监会刚刚发了联合通知，对房地产市场的调控继续松绑，且幅度超过了预期，市场普遍将该通知解读为央行对房地产市场的“救市”。那么，央行此次楼市政策放松是救市吗？央行为什么此时发这样的通知？又会对房地产市场和房价产生什么影响呢？我们下面就对此作一个解读。

　　首先，我们来看看通知的第一句话，“为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展······”。

　　从这句话中，我们可以看出央行放松房地产政策的显性目的，主要包括如下三点：1、为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务；2、继续支持居民家庭合理的住房消费；3、促进房地产市场的持续健康发展。

　　三个目的是相辅相成的，其中第三个目的“促进房地产市场的持续健康发展”说明两点：1、宏观经济增长压力较大，应该说这次放松房地产政策的根本原因是基于此；2、房地产市场出现量价齐跌的情况，如此持续下去必会拖累宏观经济。而如今，宏观经济增长保持相对稳定，对中国经济结构转型、产业升级非常重要，同时对现阶段稳住货币政策也非常重要。因此，在这种背景下房地产政策松绑了。央行的这次松绑，某种意义上说也是一个定向的经济的微刺激政策，是宏观经济上的一次微调。

　　至于前两点，监狱保障性安居工程一定程度地和商业地产是捆绑的，如果房地产市场走坏，那么住房投资就跟不上，保障性安居工程的建设也必然会受到负面影响，这是对住房改善民生的不利预期。与此同时，原有政策为了遏制房价上涨，也一定程度地抑制了居民的住房改善需求。所以，在这次政策中，央行放松了对首套房的认定要求。当然，其中第三套房的政策明显就是放得有些松了，是一种对宏观经济担心的投机心理作用所致。

　　央行这次放松放贷政策，根本原因是为了稳经济。不过，对这次政策放松，个人认为不能简单地理解为“救市”。对房地产市场来说，2008年那次是真叫救市，后来的两次降息和政策放松导致房价再度上涨是政策上的失误，也不能叫救市，因为那时的市场不算太差。这一次，是政策面对宏观经济担心下的一种政策微调，不能完全理解为是针对房地产市场的“救市”。但是，考虑到房地产市场已经开始出现量价齐跌的局面，若该情况再持续半年，恐怕房价就要加速下跌。此时出台该政策，客观上对房价会起到支撑作用，所以被业内理解为“救市”也情有可原、不足为奇了。但不得不说的是，这一政策只能稳住房价，暂时不太可能导致房价的整体上涨。

　　对于这次央行政策，有媒体用四句话进行了总结：

　　1、三套限贷令取消；2、二套房贷大放松：现持一套房贷还清，则二套普通房按首套贷；3、针对外地人的限贷令取消；4、鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。

　　这四条总结中，二套房贷大放松是力道最足的，应该说也是会带来楼市销量回暖的主要购买力。针对外地人的限贷令取消也比较扎实。而通过鼓励银行业金融机构通过发行MBS和转向金融债券是提高商业银行的融资能力，加强对房贷资金的支持。至于三套房限贷令取消，暂时还不会产生太大的正面效应。原因是，商业银行资金面现在虽有缓解，但并未真正达到宽松的地步。在这种情况下，再加上银行业普遍认为房价已经很高，所以各商业银行在实施这项政策时，更大概率会采取暂时观望或试探性地实施。因此对房地产市场应刺激不大。

　　当然，我们还不能忘记最后一条，即“继续支持房地产开发企业的合理融资需求”。这条政策的目的就是要帮实力较强的开发商解决资金流问题，同时刺激开发商继续进行住宅房地产的投资。之所以这么干，根本原因还是为了稳住宏观经济，稳住房价，避免房地产市场量价齐跌的情况持续发酵。

　　央行的政策会对房地产市场和房价产生什么影响呢？

　　显然，经过这么一放松，肯定会刺激一部分改善住房需求和刚需的释放，提高房屋成交量。对房产商的资金支持，则会改善房地产行业的现金流，对稳住房价也有好处。因此，央行的政策有稳房价和提高市场成交量的作用。站在房地产市场来说，这样的政策是比较重磅的利好。

　　至于房价，由于这一政策的出台，原来正有发酵的量价齐跌态势会有所改善，房价今年4季度会稳住。当然，房价转为上涨概率不大，央行的这次政策力道也没那么大。何况，央行释放该“利好”的原因也并非为了刺激房价上涨，而是为了稳住房价和稳住经济增速。因此，该政策对房价的影响应该是“稳”字而非“涨”字。当然，部分房产商可能会根据自己现金流的情况及原来调价的情况作出一些短期调价反应，但不会持久，不会构成整个市场的效仿。

　　更为重要的是，当前房价处于高位已经成为市场共识，投机性购房这股力量基本不存在了；至于投资性购房，考虑到当前住房的升值空间短期内已经不大，投资性购房的力量也不会很大；这次释放的购买力，应主要是刚需和改善住房需求。同时，我们应看到，股市行情正在转好，这种转好正逐渐成为市场共识，甚至牛市不远也正在形成共识当中，这必然会起到分流房地产市场投资资金的作用。所以，从购买市场上看，现阶段也无法刺激房价上涨。

　　事实上，明年的美联储货币政策和中国央行的货币政策及资本市场变化才是影响房价的最大变数。为什么这么说呢？

　　一方面，美联储的加息预期已经形成了美元的上涨，一旦美元加息，新兴市场的资金必然加速向美国回流。在这种情况下，中国的一些资金也必然会向美国回流。如此一来，美联储的加息对中国的房地产市场的资金形成抽离作用，如此显然是利空无疑。

　　不过，根据占豪（微信号：占豪）预估，中国央行采取降准对冲美联储政策也是必然。一旦中国央行采取这样的政策，银行的货币流动性将会快速增多（余额宝类理财产品的灾难，宝宝们准备好了吗？）。这些被释放的资金，一方面会通过政策性银行进行资本的对外输出，另一方面就是要扩大对实体经济和资本市场的投资。

　　在占豪看来，中国一旦降准，对股市的利好作用应好于房地产市场。原因在于当前两者市场的估值，中国股市整体处于低估状态，相反楼市则处于高估状态。两个最重要投资品的预期，在过去一年半年当中正发生逆转。考虑到一系列其他扶助政策，未来的货币政策大调整必然会对股市产生较大刺激作用，但对楼市的刺激作用可能就会被美联储加息给对冲掉。

　　不过，上述也还是现阶段的一个预估，具体的影响和变化，还要看具体政策变化及房市和股市的变化。当然，这也正是为何说明年美联储加息和中国央行货币政策大调整，是一个重大变数的原因所在。

　　根据美联储公告及市场预期，美联储加息很可能在2015年年中，中国央行存款准备金开始进入下调周期应该也是从那个时间点开始。对房市和股市关注的投资者，应对美联储、中国央行的政策走向保持密切关注。当然，也应该对国际局势变化保持足够高的关注，因为这些政策与国际博弈局势密切相关且互相影响。

在云上

分析的好！认真学习！

中道凡变

明年的剧变对老百姓来说也无关痛痒，可能影响到的是收入问题。     房地产经济最主要可能影响国家金融体系，但先死掉的会是几个资本家，对中国来说也没有什么破坏，因为资本主义国家死掉几十上百个资本家反而推进国家发展。老百姓的希望就是房价跌得能轻松买的起最好，按现实目测社会平均收入下限，居民以家庭为单位，每120平米舒适型住房总价50万元以下能激活市场购买，这样相当于现有房价跌去一半。耐心等待吧，苦也是几年乐也是几年，好日子就会来了。

lh1521051988

明年的剧变对老百姓来说也无关痛痒，可能影响到的是收入问题

lh1521051988

因为资本主义国家死掉几十上百个资本家反而推进国家发展。

biosoul

要用分析股市的手段分析楼市，很明显这次是建m头！