金岩石：房产不是财富传承的首选

大参考

　　百姓抢房，政府限购，中心城市上演了一场以房产为核心的财富“攻防战”！一些富裕家庭手握几套房产，还四处打探新房开盘的价格信息。更有甚者，少数家庭应对政府限购不惜“离婚买房”，逼得政府不得不出台限制“离婚”的政策，令人啼笑皆非。

　　我在去年6月的《金石良言》专栏中写过，中国楼市已经进入“房以人贵”的阶段，豪宅价格还将再创新高，北京、上海、深圳的天价豪宅还将上涨！但这绝非购房建议，而是建议人们逢高抛售投资性房产。理由是：1.豪宅天价是“房以人贵”，并非普通住宅市场的参照；2.每幢豪宅的成交背后就是一个鬼城或鬼区的诞生；3.豪宅天价定迭创新高的“推手”是奢侈品定价，显要性消费和信用资产价。因此在豪宅价格上涨的疯狂中，普通住宅的价格随风上涨正是人们伺机抛售投资性房产的最佳时刻！楼市的疯狂在行为金融学的概念中属于“非理性繁荣”，尽管无人能够准确预测“非理性繁荣”何时转化为“断崖式下跌”，但可以预言的是：该来的迟早会来，出来混的，总得还！这绝不是危言耸听，而是醒世恒言。古今中外，城市化进程中的楼市疯狂几乎都以“断崖式下跌”收尾。迄今为止，韩国楼市可说是唯一的例外，首尔富人区的房价在疯狂上涨之后居高不下已达10年之久，“鸟叔”还在骑马舞的节奏中唱着“江南Style”！

　　城市房产有三重属性：住-租-售。我曾经讲过，中心城市核心区房产的刚性需求是“致富需求”，特别是在城市化空间稀缺的区域，货币化的交易市场会将空间的溢价转化为房价的上涨，从而形成房地产驱动型家庭资产配置。中国家庭财富以房产为主，目前约占家庭财富的四分之三，是典型的房地产驱动型资产配置。然而在城市化完成之后，大规模的人口流动会突然消失，房产的投资属性随之递减乃至完全消失，相对于居住和保值的需求而言，城市房产供过于求的状态就会浮出水面，投资性房产的售卖越来越难，甚至出现疯狂抛售却无人接盘。

　　有人会说我家房产贷款很少，卖不出去就传给下一代吧。非也！1987～1989年我在哈佛大学研修时曾住在一个美国人家里，有一次和房东聊天，他问我：“你知道每天给你送报纸的年轻人是谁吗？”我说不知道。房东说，他就是范德比尔特家族的第四代，房产都被政府收走了，如今只能靠送报纸补贴生活费！

　　范德比尔特是美国的铁路大王和金融大鳄，去世前留给家族成员一个硕大的庄园，占地数千英亩，其中最大的一幢豪宅有250多个房间，其余财产除部分现金之外都捐赠了。范德比尔特在遗嘱中约定家族房地产永远不卖！但万万没有想到的是，这份遗嘱让他的后代一贫如洗。因为美国当时既没有房产税也没有遗产税，而在他去世后，房产和遗产“两税”相继开征，且必须缴纳现金。范德比尔特家族的第三代不善于经营，最后只能被迫接受政府安排的贷款支付“两税”，全部家产到第四代就被政府收走了，美其名曰“捐赠”家族庄园作为旅游胜地，这就是著名的“罗德岛”庄园，美国“镀金时代”的超级富豪家族仅延续了130多年。

　　房产和遗产“两税”是迟早要开征的，所以欧美家族财富传承的主要方式是信托和保险，房产投资可以赚钱但很难传承财富，而房产投资的高回报也只是在城市化的特定历史时期才会发生。传给下一代的房地产未必是财富，还可能是负担，因为下一代未必选择生活在祖先的故土，此外将可能支付高额税费。