黄生：大转折，房地产拐点真到了

大参考

　　这两天，整个房地产板块的股价全线暴跌，惨不忍睹，突然而来的股价暴跌，这背后反映了这个行业的大转折来到。

　　今天的消息，合肥房贷利率已经大幅度上浮，在基准利率的基础上最高上浮30%，这是目前国内房贷利率上浮最高的城市。

　　深圳的消息，深圳的国有商业银行，包括工行、建行、农业银行大幅度提高首套房贷利率，在基准利率的基础上上浮10%，二套房贷在基准利率的基础上上浮20%。

　　四大国有银行是资金最充足的银行，尚且因为资金紧缺而大幅度上调房贷利率，广大中小银行上调的幅度就更高，一些小银行就直接暂停了房贷。

　　根据最新的统计数据，在跟踪的四十个一二三四线城市中，所有城市的房地产成交数据已经同比全面负增长。

　　9月份，跟踪统计的一二三四线城市的销售数据是同比负增长22%，这次是全行业全方面的负增长。

　　这是一个很惊人的统计，因为一直认为由于宏观调控严重，一线城市成交下滑正常，但是大量资金转移到二三四线城市，因此二三四线城市应该成交火爆。

　　但是到了9月份，二三四线城市的房地产成交也全面负增长了，这出乎意料，让人吃惊，说明整个行业的转折点到了。

　　同时，这两天在香港的内地房产股一片惨淡，暴跌收场，股市一直是最灵敏的地方，总是提前反映市场的趋势。

　　目前这一轮房地产的上涨趋势基本宣告到顶了，也说明了房地产的涨势到顶了，接下来会步入一轮调整。

　　中国从去年国庆期间开始了史上最严的宏观调控，但在过去一年时间中，房地产仍然保持惯性往前冲。

　　严格的限购、限贷政策，加上目前紧锣密鼓的限售政策，政策的效果逐渐开始体现出来，虽然有所滞后。

　　高房价现象的本质还是货币现象，今年以来，货币指标已经作为了先行指标，将反应接下来房地产的走势。

　　1、美联储继续加息，而且开始缩表，国际上的货币宽松逐渐在告别，流动性在逐渐开始回收。

　　2、国际货币环境一定会影响到中国国内的货币环境，全球性的货币紧缩一定会导致中国被动的货币紧缩。

　　3、中国严厉的金融监管，整顿银行同业业务和委外业务，整顿银行理财业务，已经让货币的空转减少，减少了货币流向房地产。

　　4、中国的M2增速已经大幅度放慢到8.9%，这是非常低的一个数据，是有统计数据以来最低的增速。

　　5、M2和GDP之差，创下了历史新低，这意味着货币超发的现象在大幅度降低。

　　6、货币的相对紧缩，导致房贷利率大幅度上升，而利率是决定资产价格的最根本因素，一切估值都是利率在最终决定。

　　限购、限贷、限售是短期的行政调控手段，货币收紧，利率大幅度上升才是长期的根本影响。

　　而目前中国的房地产限购越来越严厉，限贷越来越严厉，限售期越来越长，短期的政策正在起到效果，货币供应增速下降，利率大幅度上升，长期的因素作用又越来越明显。

　　可以说，只要不放松短期调控政策，货币又和国际同步收紧，那么中国的房地产黄金十年后，现在开始真正的面临一个大转折，这对中国经济是好事，对中国百姓是好事。房地产调整真的到来了，但房地产不会崩盘，千万别不切实际的幻想房地产崩盘！