旗扬：我对稳房价的理解

大参考

　　目前，土地及土地上的固定建筑物（房产）是人民币货币锚，大涨大跌都会影响人民币货币体系的安全运行、国家经济的平稳运行和人民币国际化大战略。

　　美元的货币锚，二战以后是金本位，跟黄金挂钩，所以又叫美金。七十年代，美元与黄金脱钩，与石油挂钩，所以又叫石油美元。你能想象美元与石油脱钩吗？你能想象石油到跌到十美元一桶吗？

　　货币锚的特点是：稀缺或者生活必须，且被垄断。

　　过去，中国很多朝代货币锚是食盐，食盐朝廷专营，只许用官银买，不许贩卖私盐，贩卖私盐是要被抄家灭族的。中国成立后到1997年，人民币的货币锚是粮食。这期间粮食是统购统销，不允许私自买卖粮食，私卖粮食是要被批斗、甚至判刑的（还记得东北那个粮贩子大量买卖玉米被判刑的吗？）。97年之后，中国人民币货币锚换为土地。现在，土地全是国有的，私下是不允许交易的。土地使用权必须经过住建局发给土地证认可，才是合法的。

　　讲个以前讲过的故事。

　　红军在长征途中经过遵义，要修整十天，采购补给。但是当时遵义城里没人敢卖东西给红军，不然红军走了之后，国民党军和地方武装就会疯狂报复。于是红军控制了城里几个卖盐大户，没收了他们的食盐。然后对城里的老百姓公开出售，价格很低。但是，必须使用红军发行的“红军币”才能购买。怎么样才能得到红军币呢？要么拿金银来换，要么拿东西来换。于是，很多人家只好拿家里的各种东西来换红军币，然后购买食盐。十天后红军撤退，用金银收回了老百姓手中没用完的红军币，完成一轮货币发行与回收过程。在这个过程中，食盐作为红军币的货币锚，发挥了红军币的信用支撑作用。

　　谈谈我们现在的房地产问题，有些数字是打比方，不是真实的数字。

　　中国现在的经济总量是87万亿人民币，我们假设【强调，是假设】，完成这个任务需要100万亿流动货币，也就是我们投入到社会的货币量。土地及土地上的固定建筑物（砖混结构的商品房）作为货币锚，也只要承担30%的信用支撑作用即可，因为我们还有其他很多东西可以提供。这时候，我们国家就必须且只要有30万亿的房地产随时可以投放市场，以保证人民币的信用。

　　但实际上，进入房地产市场的货币达不到这么多，目前房地产行业的成交规模只占中国经济总量的15%，那进入房地产的货币只有13万亿，还有87万亿货币进入其他行业流动，创造各种经济价值。这里面就出现两个问题：

　　1、假如进入房地产行业的货币多了，超过13万亿了。比如，因为有人炒房而使房价上涨，再比如我们土地供给不足，造成房地产供应量不足而引发房价上涨。这就会引发大量货币进入房地产行业，那么进入其他领域的货币就少了。这就会引起其他行业货币流动性的不足，进而影响整个经济发展。如果我们增发货币，就会造成货币贬值。

　　理论上，我们必须有30万亿的房地产商品可以供应，但是如果没有货币危机，我们就会把成交量控制在13万亿左右。所以，为什么现在出现很多城市，有人手拿全款现金也买不到房子，因为我们很多城市设置了购房资格、二套及以上购房限制等调控措施，这就可以控制成交量，在全国范围内把房地产的经济总规模控制在13万亿，也就是占经济总量的15%左右。

　　2、假如政府出手打压房价，造成全国房价整体下跌，那么，原来作为人民币信用支撑的随时可以投入市场的30万亿房地产可能就不值30万亿了，比如缩水10%，那我们能做的就是把货币供应规模缩小，把市场的钱收起来十万亿，不然会引起货币贬值、通货膨胀。然而，如果市面上货币总量减少了，那我们别说保GDP6.7%的增长，就连原有的经济总量也会下跌，甚至有可能是负增长，呵呵，这个玩笑就大了。就是说，如果房价下跌，回收货币就会造成经济总量的下跌，不收，就会造成货币贬值、通货膨胀。而这两样，对人民币国际化（成为主要国际货币之一）有着致命性的杀伤力。

　　（我为什么说人民币汇率顶多在6.9上下筑底而不会突破7，就是从人民币国际化大战略角度出发的）

　　所以，再次强调，就冲这一点，中国房价是不可能下跌的。当然，这里指的是全国均价，不排除不同地区、不同城市、不同区域房价会下跌，那是局部问题，是由局部因素造成的。

　　但是目前不能让房价大涨，一旦房价大涨，就会有更多的货币进入楼市，会影响中国整体经济发展。所以，我们要抑制房价上涨过快、涨幅过大，而抑制方向就是造成房价大涨的因素之一：投机炒房行为。另外，要适当增加土地供给，适当增加供应安居房、保证房、廉租房（这些房源增加了住房供给，但是因为不能入市交易，对房地产经济总量没什么影响，对房价也没有什么大的影响，）以满足老百姓的居住需求，使商品房的交易总量稳定在国家经济总量的15%左右。

　　当然，我们要保证房地产行业要有一定的合理的利润空间，要有小幅的上涨预期。否则，会造成房地产开发企业减少投资，减少可供市场的房地产商品总值，这就影响到人民币的信用支撑问题，影响人民币体系安全稳定运行，进而影响到人民币国际化大战略。所以，我们会给房地产一定的上涨空间，至少不能低于我们目前的通胀指数：1.7%。房地产开发有个周期，至少一年吧。不能说我今年投入1个亿投入一个项目，明年只能卖一个亿，多一分都不行，那我干嘛要投资呢？目前我们房地产投资增长率大概在9%，比我们经济增速多一点，这个跟整个国民经济总量增速基本是匹配的。

　　我们目前老百姓与房地产的矛盾在于，房价收入比总体太高。要想把这个占比调整到合理的范围，两个办法：一个是缩小分子，也就是降低房价；另一个是，扩大分母，也就是增加百姓收入。降低房价刚才分析了，对国家整体利益有害，暂时不能考虑，那就只有想办法提高百姓收入，但这有一个渐进的过程。我们现在的策略就是按住房价上涨过快、幅度过大，等老百姓的收入进一步提高，这大概需要十到十五年，才能使房价收入比达到一个合理区间。这也是针对大部分想拥有自己住房的百姓，那些不想拥有住房的，或者最终还是买不起商品房的少部分低收入群体，那就去住安居房、保障房、廉租房，虽然条件差点，但是能保证你有房子住就行了。

　　我们现在稳房价是对的，不能让整体房价大涨大跌，局部涨跌是可能的。

　　现在不能放松调控措施，尤其是对抑制炒房的措施不能放松，比如购房资格审查、首付比例、银行贷款、购房转让期限等，如果有必要，可以把限售年限进一步延长至五年。

　　房地产投资整体增长率要确保在6.7%以上，房价上涨幅度要控制在合理范围内，房价涨幅要低于老百姓收入增幅，这样可以逐步缩小房价/收入比。