肖磊：中国一二线楼市资金正在转场三线城市

大参考

　　这两天陪同亲属在东北一座人口在200万左右的三线城市考察购房，从中发现了不少中国三线城市房地产市场的“特殊之处”，也更进一步证明了中国三线城市房价上涨的“合理性”。

　　国家统计局发布的10月份中国大中城市楼市销售价格统计数据显示，一线城市新房、二手房价环比持平或小降，同比涨幅回落，而二三线城市新房同比涨幅依然明显，环比涨幅也微幅扩大，但二手房的同比和环比涨幅均有所回落。综合总结就是中国社科院认定的，10月全国楼市整体退热，房价稳中有降。

　　应该说，我们所理解的中国楼市应该是处于较为冷清的状态，可为何实际上中国的二三线城市房价却在独自上涨？虽然新闻媒体对二三线城市房价独涨的报道并不积极，但却不可否认在一些房价本就不高的三线城市中，正在上演着“高价抢房”的现实故事。我们认为，这里面有很大的垄断性炒作的迹象。

　　以我所考察的这个东北三线城市为例，城市不大，但长期居住的人口却较为集中，基础设施和服务也比较完整，更能吸引周边小城市人口和农村人口的积极涌入，实现所谓的“大城市梦”。其本质，是中国城市化进程的最重要组成部分，并且三线城市的人口膨胀还有很大的上涨空间。

　　聚集于这座城市的房产商，大大小小不过几十家，而真正能够创造区域优势，并实现商业，教育，医疗等综合服务相结合的繁华集中居住区的，却正是几家国内大房产开发商与本地较大房企的联合。

　　由于城市改造拆迁，以及新地块的拍卖大多都能连成一片，因此，总是能看到万科、绿地，万达、金地，恒大、中海，苏宁、首创等等联合，配上三五家本地房产开发商，垄断一整片建筑新区。用不上几年的功夫，将一片本是长满荒草，堆放垃圾的城市废地，变成了集商贸、学区、绿地公园为一体的新都市社区。

　　其运作过程是，先由国内著名的大开发商做商业综合体和几栋高端楼盘，直接制造区域高房价现象，然后本地开发商再建设一些中端住宅，价格已经高于城市平均水平。最后，各开发商再陆续建设所谓的二期、三期、四期逐渐抬价，给市场造成“越不买越涨价”的真正现实，让购房者一旦关注到这里，就陷入连续的恐慌与懊悔当中。

　　其实，这些房产开发商们都彼此熟悉，并规划几个主要生活居住的商圈，大家心照不宣的集体抬价，这其中还有房产中介公司做帮凶。

　　我的这次考察就发现，三线城市的几个大型房产中介公司，正在以连锁店的方式极力霸占市场，并且已经大量囤积二手房资源，他们自己装修改造后再出售。房产中介公司握有大量的的房源和客户信息，牢牢的把控每一个经手的房产交易过程，无论是客户咨询买房还是卖房，中介公司自身都能根据实际情况进行低买高卖的频繁操作。

　　房产开发商与房产中价公司的默契配合，有着背后的暗地合作。一个负责新盘飙高价，制造区域新高房价，一个负责舆论造势，制造恐慌懊悔的市场气氛。因为他们都明白，惟有房价上涨，才是房产商和房产中介公司生意可持续的保证。千万不能出现房价下跌的负面市场预期。

　　我考察的这座东北三线城市，去年的新房均价5300元左右，今年的统计均价涨到6500元了，而我们实际到售楼处咨询得到的报价均在6500元——8500元之间。总体看这样的房价依然不高，虽然对比人均可支配收入和城市GDP总量来看，未来房价上涨空间未必很大。但是，城市化进程还在继续，三线城市人口扩张还在进行中。近一年多来的房价上涨炒作，也逐渐让市场形成了未来还将上涨的预期，现实中我们发现有很多人手中握多套房产。

　　因此，我们认为，在中国一二线城市楼市调控政策不松懈的大背景下，房价更低一些的三线城市，正在吸引更多一二线城市的楼市资金转入，他们清盘新楼，投资房产中介囤积二手房源，炒作房价持续上涨的市场氛围。所有这些中国楼市背后的价格操纵，正在从一二线城市向三线城市聚集。

　　我们认为，仅依靠政府的行政命令限制，是不可能化解楼市炒作之风的，惟有尽快推出房产税政策，让大量囤积房产者背负高昂的税收成本，才能真正化解中国的楼市炒作之风。　　　外汇配资