黄生：刚刚，史上最强的泡沫破灭了

大参考

　　根据最新的数据，香港11月房价环比下跌约4%，可见进入了11月，香港房价出现了加速下跌的迹象。

　　如果从香港房价9月份见顶的数据来看，现在香港房价已经从9月的最高峰下跌了约百分之五点多。

　　这实际上是香港房价连续第二个月下跌，自从10月份开始第一次环比下跌后，11月的下跌明显加速了。

　　在香港房价下跌的同时，房产交易量也大幅度暴跌，成交减少了百分之五十以上。

　　同时，房产违约也大幅度增加，到10月份已经有36起购房违约，而2017年全年只有9起违约。

　　这说明观望情绪越来越浓，宁愿损失已经交付的定金，也不惜违约，看空香港房市的人越来越多。

　　这在过去十多年中，是很少见到的，意味着香港房市正式进入了一场大调整，世界上最强的泡沫，可能真的破灭了。

　　这个世界最坚强的泡沫在哪里？那一定是香港楼市，然而这个创造了世界奇迹的泡沫，正在破灭。

　　香港楼市已经创下了历史新高，过去很多人认为1997年亚洲金融风暴前香港的房价是泡沫巅峰。

　　但是现在这都已经不算什么了，现在香港的房价已经远远超过亚洲金融风暴前的高位，超过1997年高位63%。

　　过去十五年，香港房市几乎一直上涨，房价翻了五六倍，但是香港工薪阶层的收入，却没有跟上。

　　以至于香港的房价收入比，是全世界最高，这也是香港房价泡沫最高的论据之一。

　　但是很多人认为，因为香港的土地太少了，而对于房产的需求很高，以至于认为香港房市的超高泡沫也是正常的。

　　然而潮水褪去时，很多人都来不及上岸，就开始了裸泳，可见这次房市衰退来得多么迅猛。

　　香港很多楼盘开始出现了大幅度降价，一些房产直接降价几百万，降价幅度超过10%以上，也是乏人问津。

　　成交量如此低迷，那么香港的房价就难以维持住，毕竟泡沫太大了，如果继续这样下去，接下去不排除会加速下跌。

　　香港房市为什么会泡沫这么大，这些年一直连续上涨，即使出台各种调控政策，也没有任何效果？

　　1、香港的利率过低。

　　香港因为采取联系汇率，紧跟美国，而美国次贷危机后，将利率不断的降低，香港也紧跟美国不断的降息。

　　但是香港因为背靠内地，经济发展比较猛，用美国发达国家低增长的利率来约束香港的经济发展，很显然利率过低了。

　　相当于用美国的利率，来匹配中国的经济增长速度，一定会导致次产过热，泡沫高企。

　　2、中国内地的购买需求推动了香港房市的泡沫。

　　香港的利率过低，刺激了香港房市的泡沫，但是香港也不断的对房市进行宏观调控，无论是税费和行政手段方面，都非常严厉。

　　但是，这些调控政策对香港楼市却没有起到太多的作用，香港房市继续火爆，经常出现天价豪宅。

　　根本的原因就是，哪怕香港的房价再高，也有大量的内地富人进入香港购买房产，这就使得香港的房价一涨再涨。

　　可以说，内地这些年经济的大发展，造就了很多上市公司富翁，这些上市公司富翁们，大多都有购买香港房产的习惯。

　　而现在，促使香港房价继续上涨的原因，都已经消失了，因此香港楼市进入了一轮熊市。

　　1、内地的上市公司股东们没钱了。

　　股市成就了很多富翁，新股不断的上市，不断的大小非套现，不断的科技股敲钟，造就了无数富翁。

　　这些富翁在香港购买了很多房子，促使房价上涨，但是现在随着股市的下跌，很多上市公司股东都因为股权质押被强制平仓，或陷入被平仓的危险，哪里有钱再去香港买房。

　　全世界科技股泡沫也破灭了，美国的科技股大跌，香港的科技股大跌，A股的科技股大跌，科技股上市也表现很不好。

　　这样一来，过去在香港买买买的上市公司股东富翁们，一下在香港房市消失了，支撑香港房价最重要的一股力量不见了。

　　2、不断的加息，成了刺破泡沫的利剑。

　　美联储加息了8次，香港也一路紧跟加息，到了现在美国的房贷按揭利率也大涨了。

　　根据最新数据，美国30年期按揭贷款利率已经达到了5.17%，已经创下了九年来最高水平。

　　而且美国还将继续加息，今年12月加息的概率高达80%，美国这样加息下去，房贷按揭利率还会继续上升。

　　有一种预期，认为美国的长期按揭贷款利率将上升到6%以上，这将会使得美国房市遭受重大的考验。

　　在这种情况下，香港也紧跟美联储加息，因为必须维持港币联系汇率，这样一来，香港楼市就进入熊市了。

　　3、不断的资金流出。

　　香港是一个自由港，因为美联储不断加息，美元指数走高，大量的资金可以自由流出香港。

　　这也是为什么港元汇率前段时间波动非常大的原因，以至于需要出手稳定港币的汇率。

　　资金大量流出，进入香港房市、股市的资金都减少，于是股市出现下跌，房市出现泡沫破灭。

　　香港房市这个史上最强的泡沫破灭，告诉我们：没有什么泡沫不可能破灭的，只不过是时间早晚的问题，泡沫的破灭未必是坏事，如果能够改善民生的话。

　　古台摇落后，秋入望乡心，野寺人来少，云峰水隔深，夕阳依旧垒，寒磐满空林，惆怅南朝事，长江独至今。