赵十一：地产永续债卷土重来！这些公司不缺钱！不缺钱！！不缺钱！！！

大参考

　　这个冬天，冷的猝不及防，谁也没想过，2018年的第一场雪，能比以往时候来的更早一些……

　　然而对于很多人来说，天冷不是冷，缺钱才是最让人心寒的。截至目前，央行已经连续32个交易日未开展逆回购操作，继续刷新空窗期时长记录。

　　临近年底，市场对央行的操作格外敏感，本次央行最长期限的暂停逆回购操作，引发了市场对货币政策是否转向收紧的担忧，在经济数据不乐观，央行却紧紧捂住口袋，啥意思？

　　实际上表面上看起来是放钱，实际上是钱太多。

　　中国央行公告称：目前银行体系流动性总量处于合理充裕水平，事实也是这样，上周shibor利率全线下跌，且银行间质押回购利率全线下跌，成交量增加。

　　这是什么意思呢？说的通俗一点就是，前期降准和公开市场释放的大量资金堆积在银行间市场，并没有大规模进入到实体经济。

　　看来实体经济好像现在不太需要钱，那有没有需要钱的？有。房企快被钱给愁死了。

　　同今年的气温一样，房企入冬也很突然。

　　这个高杠杆行业遭遇“如杠杆”，让很多房企猝不及防。生死考验之下，临近年底，房地产市场开始硝烟弥漫。

　　一方面，加紧推盘，回笼资金成为首要任务。

　　受到开发商加速推盘等因素影响，11月份，中国多地楼市新房成交面积环比小幅上涨。40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长20%。

　　进入11月底，深圳楼市更是出现“井喷”，一手房4天成交近200亿，多个楼盘更是纷纷传出“秒光”的信息。在深圳总体新盘的去化率并不理想的情况下，一些楼盘能卖出“网红”的感觉，可见地产商真是拼了命。

　　另一方面，想办法找钱，融资要与回款齐头并进。

　　继9月、10月融资金额连续下滑后，11月融资总额涨幅明显。据统计，11月以来，超30家房企发布融资信息总规模超千亿，更有4家房企获得合计500亿的信托授信。

　　而之前是什么情况呢？10月份，40家典型上市房企的融资总额仅为392.65亿元，首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来，22个月内融资金额最低值。

　　卖楼保命导致的某些楼盘卖出房地产牛市的感觉可以理解，但是融资突然出现井喷之势，外加银行间流动性太足，很容易让人产生联想，是不是房地产有所放松？

　　从融资上来看，房地产确实是放松了，但不是你想的那样。

　　怎么说，房地产也是经济的支柱行业，此前多项举措为民营经济保驾护航，很多房企也算民营经济的一份子，所以系统性风险还是不能发生的，之前很多企业就因为缺钱爆雷了。

　　例如，中弘股份于11月16日进入退市整理期，27万股民和众多基金踩雷。公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元。这还是上市公司，那么中小房企呢，状况恐怕更不乐观。

　　2018年以来，已有10家房企因资金链断裂宣告破产，而12月以及2019年2月和3月都是地产债的偿还小高峰，所以资金流向房地产没有那么恐怖，只是为了让他们“活下去”。

　　整体来看，在2018年6月份，发改委联合财政部出台相关政策，已明确了房企境外发债主要用于偿还到期债务的规定，截止到目前，该规定依然存在，且毫无松动迹象。目前银行、基金都没有对房地产行业的投放额度，对于房企而言，国内金融机构还是偏紧。

　　之前我们说过，现在全国房地产整个行业会出现一个淘汰制。那么是不是谁的融资成本低就说明谁更容易得到社会认可，是未来值得投资的龙头公司呢？

　　事实上，从上市公司来看，融资成本都不低。

　　今年以来，A股上市房企就有超过30家发布了美元债券融资方案，不少公司融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。

　　从近期发布的融资方案看，利率普遍较高，达到10%以上。龙头房企也不例外。中国恒大11月19日早间公告，拟增发美元优先票据，原票面利率为11%。同样，绿地集团的2.8亿美元票据的利率也达到了9.13%。

　　房企的整体融资成本上行是一个客观的事实，并且由于房地产这个行业的特殊性，国企借钱其实也没那么容易，但是毕竟国企不是白叫的，现在一般仅限于政府债券，且不得已情况下才采用的永续债，卷土重来了。

　　近期以来，保利发展、建发国际、北辰实业、中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等纷纷加入永续债发行大军，预计规模近300亿元，发行的利率区间在4.58%~7.25%。

　　永续债，这个名字听起来就很响亮，有种永远续命的意思，所以未来“活下去”的是哪些房企？好像答案不用说你也就知道了。

　　永续债这个东西好处非常多，不但是拿地、并购扩张的资金来源，对于公司对外口径而言，永续债可不计入负债，解决了上市房企报表杠杆率问题，让其负债表更为好看。因为国有房企有很好的信用背书，看起来特别适合高负债的国企。

　　永续债还有一个特点：由于在发行永续债时，通常会在合同中设置赎回条款，要求发行人要在某个约定的时间按某种价格赎回债券，如果不能，则利息就会上调，一般来说，三年后所支付利率可能高达9%，甚至更高。

　　这样一来，“地产永续债”对银行与房企双方都有好处。对于银行而言，一是可以绕过相关监管政策，实现向房地产企业贷款的目的；二是回报丰厚，收的利息很高。

　　但是出来混的总要还，如果企业经营不善，债券的融资成本也将逐渐增加，加剧企业的财务恶化，越陷越深，到时候不论是政府买单还是银行买单，大家心里都不痛快。

　　因此今年国有房企规模拿地，以后可是不能亏本的，也就是说未来指望房价大跌是不可能了，虽然楼市调控严，但目的也是稳，而不是跌。这样一来，今年由于市场观望，没有买盘而导致一些地区房价一降再降，反而是一个捡便宜的机会。