刘晓博：中国最牛小区：市值超过110个国家的GDP

大参考

　　中国的楼市有多么“威武”？《证券时报》旗下的“数据宝”给出了一个观察视角：

　　据统计，目前全国至少有9个小区的市值超过千亿元。

　　其中，广州一小区市值接近2800亿元，超过581个中国城市2017年的GDP，仅次于16家A股公司市值，万科A、格力等不少知名上市公司市值均不及该小区市值。

　　上图就是统计表格。可以看出，总市值最高的5个小区，分别在广州、惠州、北京、海南陵水、贵阳，都超过了1600亿人民币。

　　需要指出的是，这个表格里关于北京回龙观的数据是错的，回龙观的房价已经在5万元左右，所以回龙观极有可能市值也非常庞大，甚至可能超过表格里的第一名。

　　总建筑面积最大的，是金融街在广东惠州惠东县开发的“顺寮湾”，面积达到了3000万平方米。按照每100平方米居住3个人推算，这个超级小区可以同时接待90万人。

　　上图就是“顺寮湾”的位置。金融街是最早进入惠东县开发滨海物业的开发商，带动了这个区域的整体发展。“亚婆角”、“双月湾”也在这个片区，但开发相对较晚。

　　我至少在“顺寮湾”住过20次，见证了这个片区的崛起。如今如果在夏天的周末，我是不敢去的，因为交通太拥堵了。

　　如果你环顾北上深三大核心城市，就会发现：距离这三个城市中心直线距离70公里内，有面积巨大的、漂亮的海岸线的，只有这里。当然深圳也“自带海滨沙滩”，西冲、大小梅沙知名度也很高，但普通深圳人想拥有“一线海景房”，恐怕也只能到这里。

　　正因为如此，近年来惠东县的海景房比较火，不仅深圳人追捧，东莞、广州乃至全国的购房者，都开始关注这里。我一个朋友在石家庄工作，退休后就卖了石家庄的房子，来到惠东县买了套海景房养老。

　　但我不会买这里的房子，我的理念是：在深圳买房子出租（哪怕买公寓），用租金到这里消费。在我看来，除非惠州并入深圳，否则这里的房价跑不赢中心城市。这里跟惠阳、大亚湾等临深地区住宅的逻辑不同。

　　金融街顺寮湾虽然面积巨大，但市值却不是最高的。广州增城的碧桂园凤凰城，总建筑面积1332万平方米，但市值达到了将近2800亿元人民币。

　　这折算成美元，就是405亿美元。

　　这超过了超过581个中国城市2017年的GDP，如果参加A股上市公司排名，也可以名列17位。

　　下面是这个项目的卫星图截图，由于区域太大，只能分三次截屏。

　　即便如此，仍然漏掉了这个项目的西北角。从地图上测量，小区南北最长处达到4.9公里，东西最宽处达到了2公里。

　　2800亿人民币（405亿美元）的小区市值，超过了很多中国城市的“年度经济总量”，这其实还不是最令人震撼的地方。如果你看一下2017年全球各国的GDP排名，就会发现它超过至少110个国家的GDP。

　　上图是2017年排名85位到100位国家的GDP顺序。405亿元美元，如果参加排名的话，比突尼斯、约旦略少，超过玻利维亚、利比亚、巴拉圭等国家。可以排在87位。

　　全球目前有197个国家，也就是说“广州碧桂园凤凰城”的总市值至少超过了110个国家2017年的GDP。

　　就是这么NB！

　　这说明了什么？

　　一方面也说明楼市的确有泡沫，另一方面也说明超级小区、造城运动一度“很疯狂”。

　　以目前汇率衡量，中国的资产价格显然是偏高的。不仅房价偏高，股价也偏高。我之前说过，美国股市牛了9年多，市盈率中位数仍然只有15倍；中国股市熊了很久，但市盈率中位数仍然高达30倍。

　　这是人民币对内贬值、对外保持强势的结果。

　　当然，这还说明一个问题：中国的超级大盘比较多。

　　委托开发商造成，是地方政府一度非常热衷的“玩法”，因为这样可以一次性引入巨额资金，快速扩大建成区面积，带来政绩、税收的双丰收。

　　但超级大盘的理念事实上已经过时，因为超级大盘往往成为城市交通的噩梦，阻断了城市“打通血脉”，也不方便人们出行。贸然在郊区造城，也给开发商带来巨大风险，弄不好就成为鬼城。

　　比如在广州碧桂园这个项目，最近的地铁站距离小区某个门不到800米，但你想去坐地铁的时候，仅在小区内就要步行2到3公里，甚至更远。这对于老人、儿童来说，是非常不方便的。

　　超级大盘是“雅典宪章”时代（1933年）的规划理念，它强调城市功能分区（居住、工作、游憩与交通四大功能去）。这种观念早已经过时，其弊端显而易见。1977年通过的《马丘比丘宪章》，则摒弃了“把城市里的建筑物变成了孤立的单元”的做法，强调城市各功能区之间的“依赖性”和“关联性”。

　　所以，真正有效率的城市、人性化的城市，是限制“超级小区”存在的。

　　当然，大家更关系的话题是：楼市泡沫会破裂吗？

　　局部破裂是必然的，也是无法避免的，当然我说的是人口流失型的城市。但破裂的方式是“慢撒气”，而不是天崩地裂的下跌。

　　对于人口增长型的城市，泡沫将长期存在，官方希望的解决之路是：让房价涨幅慢于收入增长，逐步填充泡沫，“硬着陆”则是全力避免的，也是有能力避免的。