赵十一：意不意外？拯救香港楼市 居然还得靠他！

大参考

　　利率飙升，香港楼市真的危险了。不过，不用太担心，有个人能拯救香港楼市。

　　12月10日，港元3个月Hibor利率飙升到十年来最高点，达到2.2889%，创下2008年11月以来最高点。

　　作为楼按参考利率的一个月拆息也已连升11天，涨至2.21107厘，美元息差亦由12月9日的22个基点进一步收窄至大约19个基点。

　　香港的中长端贷款利率和短端政策利率是高度相关的，在短期港币利率一次次走高，房贷款利率也不断创10年来最高值。

　　9月底，香港四家主要银行——汇丰、恒生、中银香港及渣打银行齐齐上调香港贷款基准利率——港元最优惠贷款利率，为2006年来首次。

　　当时很多人还心存侥幸的憧憬香港楼市，应该不会凉吧？然而到最后，还是凉了！

　　仅仅两个月后，香港楼市成交腰斩，暴跌超50%。

　　香港11月住宅销售额为260亿港元，较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。

　　中原城市领先指数显示，香港11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。

　　而被视为香港楼市参考指标之一的嘉湖山庄，已经有6成业主主动降价，近期的成交价格相比今年高位已经回落了接近25%。

　　下跌不可怕，可怕的是违约。

　　香港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至10月26日，今年以来香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。所以说，现在香港的楼市很危险。

　　香港楼市真崩不起！

　　据香港明报消息，有“楼神”之称的长实集团执行董事赵国雄称，2019年经济会比今年更差，并预测明年香港房价将下跌20%至30%，这无疑就是崩盘的节奏。

　　那么如果香港房地产崩了，会怎样？

　　1997年，根据资料显示，因为崩盘导致“负资产”破产的人，有10万家庭，按照香港240万套房产算，占总人口的5%。

　　而香港的崩盘也上演了一幕我们无法想象的情形：不买房又不会死，买房却真可能会死！

　　1998年11月，香港发生第一起烧炭自杀案开始，到2003年，当年香港有320人选择了烧炭自杀。

　　而房地产市场崩盘又导致，整个经济低迷、股市大跌。香港房地产1997年末开始走向低迷，一直跌至2003年，香港的本地生产总值由1997年的13445亿港元下降至2003年的12198亿港元，减少了9.3%。

　　如今，香港房地产市场如果崩盘，更严重。要知道，这个全球房价最高的市场刚经历了连续27个月的上涨。

　　当前港岛A类住宅售价与次贷危机前的高点相比还涨了1.6倍，物业租金回报率只有约2%，私人住宅售租比已经突破了31倍的历史高位。

　　要知道，香港是“土地财政”的祖师爷。

　　香港最发达的两个支柱产业一是金融，二是地产，香港财政收入甚至更大程度上依赖土地收入，2016年至2017年，跟土地、房屋相关的地价收入、物业税、一般差饷税、物业及投资和印花税合计2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右。

　　所以，香港的房价崩不起，如果崩盘了，那么整个科、教、文、卫等涉及政府支出的项目都会出现问题。而这一次香港楼市泡沫吹的如此之大，刺破之后，带来的打击要比98年严重得多。

　　特首直言：不会拯救楼市

　　香港房价下跌是稳汇率的代价，因港币与美元挂钩，为防止资本做空，港币需跟随美元加息。

　　9月底时，美联储进行年内第三次加息，香港将贴现基本利率上调至2.5%。

　　银行利率上调，香港维持近十年的超低息环境结束，这意味着购房者的还贷压力增加。这才刚开始，就出现了这种局面。

　　那么如果香港楼市怎么才能挺过这段艰苦岁月呢？三种办法，一是政府托底。二是让大陆人买买买，第三个就是美联储不加息。

　　首先第一个办法貌似是泡汤了。香港楼市开始进入下跌周期，不少市场人士期望港府可以减少买家印花税等“托市”，但是香港特首很霸气，直接表态政府不会出手。

　　香港特区行政长官林郑月娥12月10日在出席活动时表示：香港楼价自8月至今的跌幅为3.7%，未抵消2018年的升幅，更未抵消她上任后的升幅，外界不应抱有见到楼价跌政府即会出招救市的幻想。

　　除特首表态政府不会出手外，香港金管局总裁陈德霖12月11日公开表示，仅凭三个月的下跌数据无法确认楼市已进入下行周期，因此仍需时间观察……

　　通常我们的经验应该是防患于未然，所谓病来如山倒，真正观察到问题了，到时候也晚了。

　　香港政府是靠不住了，那我们再看内地的投资客。

　　近几年，内地赴港购房者猛增，有调查显示，过去3年超过60%的房产被内地人买走，演艺明星、体育明星、企业家占比很高。60%这个比例着实吓人，原来香港的房地产泡沫是被我们一手买出来的！

　　解铃还须系铃人，内地的投资者会对香港的房产一往情深吗？目前来看，已经变心了。

　　高力国际的报告中显示：来自中国内地的购房资金正在急剧下滑。2018年上半年，中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，而去年全年的数字则高达70亿美元。

　　最重要的是，想去香港买房，外汇从哪里来呢？

　　看来这条道也走不通了，于是美联储就成为香港楼市的大BOSS！

　　香港楼市  竟然还得靠川普！

　　此前美联储预估点阵图显示，2020年底联邦基金利率预期中值为3.4%。

　　有分析认为，一旦美联储加息到3.4%，这意味着香港基准利率也必须加到3.4%，那么香港楼市的贷款利率将上涨到4.5%-5%，香港楼市价格至少会在5-7年时间内，在当前的基础上下跌50%。

　　现在情况有变。

　　12月10日，美联储继续加息的计划在华尔街遭遇更多质疑。期货交易商押注美联储将暂停加息，而一些分析机构在一定程度上下调了美联储的加息预测。

　　而从近期美联储各位官员的谨慎表态来看，加息似乎也不那么坚定了，投资者讨论的话题已从“坚持渐进式加息”变成了“是否会暂停加息”。

　　而11月份美国就业市场转弱更是让市场“鸽声嘹亮”。

　　北京时间12月7日公布的美国非农报告显示，11月季调后非农就业人数变动为15.5万人，大幅不及经济学家所预期的19.8万人。且消息薪资环比增长0.2%，不及预期。

　　过去三个月，美国非农就业岗位平均每月增加17万个。但美国11月就业增长放缓，仅增加15.5万个就业岗位，月度薪资增幅低于预期，这可能支持美联储2019年加息次数将减少的预期。

　　当然，这其中很多功劳要归于川普。

　　最近，特朗普又向美联储开炮了！本周二，美国总统特朗普在接受路透社的专访中表示，美联储若下周加息将非常愚蠢。

　　特朗普多次公开批评美联储加息政策，打破了长期以来白宫回避评论货币政策的传统，虽然说美联储货币政策有独立性，但事实却是美联储主席鲍威尔近期发言中，对于加息发生了180度的大转变，所以说，最终胜利的很可能是川普。

　　香港楼市这次可能有救了！