刘晓博：今夜，得救了！弹冠相庆

大参考

　　对于规模较大的开发商来说，12月12日是一个喜庆的日子：重大利好来了！又可以活下去了！

　　国家发改委通过官网，公布了“关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知”，事实上赋予了销售额前70到80名的大房企融资“特别通道”！

　　上图就是这份文件的截屏。

　　请注意，这份文件里24处使用“优质企业”这个词汇，因此，它重点扶持的是“优质企业”。

　　文件说：“进一步增强企业债券服务实体经济能力，打好防范化解重大风险攻坚战，提高直接融资比重，优化债券融资服务，推动经济实现高质量发展，现就优质企业发行企业债券有关事项通知如下”。

　　对于什么是优质企业，文件给出了7条定义：

　　1、主体信用等级达到AAA。

　　2、主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位（附件1）。

　　3、生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。

　　4、最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。

　　5、最近3年无重大违法违规行为，未纳入失信黑名单。

　　6、报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见，如被注册会计师出具保留意见的，保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。

　　7、我委为优化融资监管制定的其他发行条件。

　　如果你还对什么是“优质企业”一头雾水，可以参见文件的“附件一”：

　　看到了吧，总资产规模1500亿以上，年销售额超过300亿的房企，负债率不超过80%的，基本上就是优质企业！

　　至于计算标准，有“最近一年”和“最近三年平均”两种算法。请注意：是“取其高者”，宽松吧！

　　下面是“中国指数研究院”公布的2018年前11个月的房企销售排名，已经有76家企业满足了销售额的条件。如果加上最后一个月冲量，或许会有80家房企满足这个条件。

　　至于总资产1500亿，对房企来说不算什么难事，因为这包含了负债。按照不超过80%负债率倒推，只需300亿以上的净资产就可以做到1500亿的总资产。

　　因此，在上述四大类企业中，虽然看似房企需要的“总资产”最高，但难不倒这些企业。至于房企年销售额300亿的门槛，在四类企业里其实是比较低的。

　　发改委的文件还说：对符合条件的企业申报发行债券，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式：

　　第一、发行人可统一申请额度，批复文件有效期长达2年。

　　第二，经发改委批准后，企业可根据市场情况和自身需求，自主灵活设置各期债券的具体发行方案，包括各期债券规模、期限、选择权及还本付息方式。

　　对于大房企来说，这绝对是重大利好！要知道，过去大半年，是房企资金最为紧张的时候。有一家龙头房企在境外发债，甚至达到了13%的惊人利率。现在，关闭的大门突然打开了，而且门槛降低了！

　　前几天我曾在专栏里提醒大家，要关注央行研究局局长徐忠的表态，他当时公开建议：“可以考虑缓解房地产开发商的融资压力，增强供给能力。”

　　转眼之间，徐忠的“神预测”、“神建议”再次变成了政策。

　　下面是我的点评：

　　1、这意味着，中国两大债券市场，都降低了房企发债的门槛。

　　中国的债券市场被割裂为“银行间债券市场”和“交易所债券市场”；前者体量占债券市场的80%左右，是最重要的市场，买家主要是金融机构。我们购买的银行理财产品，投资的主要就是“银行间债券市场”里的债券。

　　在“银行间债券市场”，非金融企业发行的债券叫“企业债”，由发改委审批。所以，此次“新政”涉及的是这类债券，它是企业债券的“大头”。

　　在“交易所债券市场”发行的，叫“公司债”，由证监会审批。此前，证监会也放松了上市房企的发债。

　　2、这对于大房企，绝对是重大利好。

　　大房企重新获得了融资渠道，直接结果是两个：第一，钱来了！第二，钱便宜了。

　　在这样的时候，获得了大量廉价资金可以干什么？捡漏呀！要知道，成百上千的小房企快不下去了，有了钱就可以买项目、买股权，甚至买下整个企业。这是非常好的低成本扩张的机会。事实上，最近万科就一直在这样做，而且加快了步伐——因为万科意识到了，捡漏的机会稍纵即逝。

　　3、对于楼市来说，这是大利好。

　　临近年关，发改委、证监会在央行支持下，突然开大了融资大门。这意味着什么？意味着大房企没有太大必要，在年底“斩仓式卖房”了。这将避免很多纠纷，比如前期业主的维权。这种维权，是让地方政府非常头痛的事情。

　　当然，还是会有一批房企在12月下旬“降价卖房”的，有的是为了冲量，比如为了达到“300亿销售额”的要求，有的则是为了活命（小房企居多）。但至少前50名房企，这种冲动会减弱。

　　4、相当一批城市在搞“年底土地大甩卖”，需要房企接盘。现在，钱来了，流拍可以减少。

　　相当一批城市，地方财政压力比较大，急需卖地收入来救急；还有一些中心城市，年底供地任务没有完成，也需要集中卖地，以保证来年房屋供应量不降低。

　　所以最近一段时间，很多城市都集中在年末“土地大甩卖”，最典型的是北京、广州，一天卖地收入动辄两三百亿。这些土地需要有企业来买，所以必须放松房企的融资渠道。

　　据统计，11月1日以来全国土地市场井喷，有12大城市卖地金额超过100亿，其中最高的广州卖地超过542亿，北京卖地也收获了465亿。

　　5、房企大裁员有望减缓，整个产业链条将受益。

　　近来几乎所有的房企都在裁员，有的甚至对整个区域进行裁撤，因为没有项目可做了。没有项目的原因，无非是没有钱买地，或者没有信心买地。这不仅仅影响房地产行业本身，还会拖累建材、建筑、家电、装修、家具、汽车等行业。

　　面向大中型房企“开闸放水”，可以拯救整个行业，以及相关产业。

　　6、这次放水方式，再次证明房地产行业“规模为王”。

　　“小的是美好的”、“小而美”，这在中国很难实现。发改委的“优质企业”认定表格告诉我们，规模永远是最重要的。对于房企，尤其是这样。中国房地产行业将迅速走向寡头化。

　　这好吗？大家可以在留言区讨论一下。