黄生：现在买房，就是高位接盘

大参考

　　今天，建设银行董事长田国立在北大光华新年论坛发表演讲，他抛出了一个观点：现在买房就是高位接盘，赚不了钱。

　　他说：“我搞了一辈子金融，现在买房也赚不了钱了，你现在买不就是高位接盘了吗？”说得非常实在。

　　田国立是金融界的前辈和专家，具有比较深厚的理论功底和长期的金融实践，他说的话，还是值得大家重视。

　　尤其是过去这么多年，建设银行是所有国有银行在房地产方面最为激进的，连建设银行都判断买房不赚钱了，那就真的需要认真对待了。

　　田国立在这次演讲中，说买房就是接盘、不赚钱，他抛出的论据有以下几个：

　　1、中国的房地产市场太发达、规模太庞大了。

　　美国的住房市场有30万亿美元的资产规模，而中国的住房资产规模达到了40万亿美元。

　　2、中国的房子够多了。

　　中国盖的房子够了，人均1比1.1就够住了，但是中国只有10%的人租房，而美国租房的人占比是三分之一，德国租房的人占比是百分之四十。

　　我感觉田董事长的这个数据，是说的全国的数据，一线城市的租房占比是远远高于10%的。

　　3、中国住房空置率过高。

　　美国在次贷危机时，空房率没有超过10%，现在的日本，住房空置率在13%左右，但是中国的住房空置率比这高很多。

　　田国立董事长表示，目前中国的住房空置率没有公布，但实际上前段时间有一个数据是约20%。

　　4、中国房地产信贷占比太高了。

　　目前中国房地产信贷总量38万亿，占全部信贷总量28%，而且新增率还在提高，这个规模已经很大。

　　但这需要遏制，因为继续上升风险就很大，美国的次贷危机、日本的房地产崩盘就是教训。

　　以上是建设银行董事长田国立的分析，还是非常客观、理性的，建议大家参考，毕竟是老金融人，具有前瞻性眼光。

　　最近一些城市放开了限售，松动了一点房地产调控，也引发了大家的纷纷议论，一些人甚至为此焦虑，担心房价大涨。

　　其实，我认为这是没有必要的焦虑，这一次房地产调整的时间会比较长，即使想买房也有充足的时间，而且现在并不是买房的很好时机，刚需的除外。

　　1、房价现象就是货币现象。

　　如果货币增速快，那么房价的增速就会快，如果货币增速慢，那么房价的增速就慢。

　　实际上，房价高速上涨和货币的超发是正相关的关系，如果货币超发率高，那么房价自然会快速上涨。

　　但是目前的情况下，中国最新的M2增速只有8%，而中国的GDP增长速度约在6.5%左右。

　　根据初步的估算，如果计算货币在流通中的损耗率，实际上货币的超发率不到1.5%。

　　这样就从理论上遏制了投机炒房的盈利空间，现在对于投机炒房的人肯定是漫长的煎熬。

　　2、降杠杆将持续对房地产行业产生压力。

　　现在的货币增速已经创下新低，在降杠杆的背景下，不仅仅是房地产行业缺资金，其它行业也缺少资金。

　　没有资金的流入，也就是没有货币大规模的流入，房地产行业这个时候逆势而上是很难的。

　　实际上无论是放开限售政策也好，还是其它政策也好，最终还是要看中国的货币政策。

　　如果中国的货币政策放松，那么房地产行业可能会有所好转，很多人就会问一个问题，怎么知道货币政策是否放松了呢？

　　实际上只要盯住一个指标，那就是M2增速，这是一个先行指标，如果M2增速大幅度反弹，而且维持一段时间，那么就算是相对放松了，房地产也就会相对好转。

　　但从目前的情况来看，并没有出现货币政策的放松，M2增速仍然在历史低位徘徊。

　　3、历史上每次房地产调整都持续了比较长时间。

　　历史上每次房地产行业进入调整期，都维持了比较长的时间，不会短时间轻易结束，这次也不会例外。

　　2008年房地产行业出现过调整，然后迅速反弹，那次是因为大放水，货币政策极度宽松，M2增速在2009年达到了27%，每年的M2增速在20%左右。

　　在这种货币增速下，房地产行业肯定是一片欣欣向荣，但现在的货币增速如此低迷，房地产调整怎么可能会很快结束呢？

　　现在的人们非常焦虑，一旦焦虑，就很容易掉进开发商、媒体营造的焦虑氛围内，担心房价上涨，担心买不到房。

　　其实，现在很多炒房的投机客流动性奇差，很难找到人接盘，如果资金断裂，很多所谓的投机炒房带来的财富浮盈，也是一场虚幻。

　　我认为，中国的房地产调整是一件好事，对于中国经济利大于弊，中国房市不是用来炒的，是用来住的，降低其金融属性，恢复其居住属性，才是正道。

　　日暮沧波起，浮生只合尊前老，雪满长安道，古人早晚上高台，赠我江南春色一枝梅。配资指南