猫叔：房价又要涨？

lameihua

　　基准利率已经过时了，未来LPR才是银行贷款的利率参考。

　　LPR的本质，是央妈可以通过政策利率（MLF）来调整、影响银行的报价，从而降低企业的实际贷款利率。

　　房地产只是个配角，房价上涨只是表面现象，而信贷业务才是心头大患。

　　这几天，财经圈最大的新闻就是央行的首次“降息”——

　　继8月17日宣布利率的“新玩法”之后，央行首次发布了新的LPR（贷款市场报价利率）：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。

　　请注意，这两个利率无比重要。它预示着新一轮“降息”的启动。

　　01

　　看到这里，可能很多不懂金融知识的朋友会一脸懵逼：

　　LPR是什么？我们贷款不是参考基准利率吗？

　　实际上，基准利率已经过时了，未来LPR才是银行贷款的利率参考。

　　别着急，我尽量用简单通俗的语言来和大家解释。

　　中小企业的老板们、贷款的房奴们都知道，基准利率是和大家息息相关的。

　　我们向银行贷款的时候，银行会以基准利率为标准，根据情况再上浮10%~30%左右。

　　打个比方，如果贷款1年，那么基准利率就要在4.35%上浮10%~30%，贷款5年以上，就要在4.9%基础上，上浮10%~30%。目前，实体经济的贷款利率大概是5.4%左右。

　　这只是表面上的利率，实际上，上浮这么多你也不一定能贷到钱。很多中小企业因为在银行贷不到钱，只能去民间借贷，民间借贷至少要10%以上了。

　　但矛盾的是，银行等金融机构从央妈那里获取的钱是非常便宜的，大概在3%左右。

　　发现问题了没，银行从央妈那里3%获取的钱，转手放给实体企业5%以上，而且好多实体企业都借不到钱。

　　实体经济融资成本太高了，中小企业融资难、融资贵，反而银行通过利差赚了大钱。

　　所以货币市场最大的问题，不是利率高不高的问题，而是利率传导不通畅的问题。

　　搞清楚了这一点，就能明白，为什么美联储降息了，挪威、新西兰、澳洲、泰国等等火速降息了，我们却没有着急降息。

　　降息就是降低基准利率，但利率传导不通畅，企业的贷款利率，还是无法降下来。

　　最近的血泪教训是，2015年，社会融资成本偏高，央行1 年之内 5 次降息，就是为了给中小企业输血。结果呢？2016年社会融资成本又重新开始上升。

　　从央行公布的贷款加权平均利率来观察，在2015年年末时为 5.27%，而在2018 年初最高升至5.96%。更为尴尬的是，2015年以后，中国的房价开启了新一轮的大涨。

　　本着绝对不能走老路的原则，我们推出了新的LPR机制，取代基准利率，成为银行放贷的利率参考。

　　之前的1年期贷款市场报价利率是4.31%，基准利率是4.35%。新的LPR是4.25%，很明显降低了。

　　除此之外，LPR还新增加了5年期的贷款市场报价4.85%，这个报价主要是针对房贷来推出的。我们知道，目前房贷的基准利率是4.9%。

　　算一算，新的1年期LPR比基准利率降低了10个基点。新的5年期LPR则降低了5个基点。

　　这也说明，1年的利率降幅，大于5年期的利率降幅。未来市场上的现金流会越来越充裕。

　　02

　　LPR是怎样影响贷款利率的呢？

　　LPR的本质，是央妈可以通过政策利率（MLF）来调整、影响银行的报价，从而降低企业的实际贷款利率。

　　我们对比一下LPR和基准利率的区别。

　　基准利率是固定利率，LPR是浮动利率。

　　贷款市场报价利率（LPR）=中期借贷便利利率（MLF）+18家银行加点

　　MLF：一年期中期借贷便利利率，也就是央妈发放给银行一年期钱的利率，利率反应的是商业银行的平均资金成本。

　　18家银行加点：18家银行在考虑风险溢价、市场的供求情况，给予一定的加点。加点由去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出。

　　这里信息量还是很大的。以前的贷款利率基本由银行业垄断的全国性银行说了算，现在除了10家全国性银行，还加上了8家中小银行—— 2 家城商行、2 家农商行、2 家外资行和 2 家民营银行。

　　这8家中小银行是中小企业的主要输血力量，一定意义上反映了实体经济贷款的需求。

　　便于大家理解，给大家形象的叙述下LPR的作用：

　　新LPR之前——

　　央行：MLF来了，又便宜又充足，孩子们多放贷！

　　全国性银行：贷款利率按照基准上浮吧。

　　中小银行：大哥，我客户多是民营企业，没你客户优质，我多赚点利差。

　　新LPR之后——

　　央行：MLF来了，孩子们记得LPR报价。和市场脱节要被处罚哟~

　　全国性银行：央妈都这么说了，兄弟我罩不住你了。我先报低点。

　　中小银行：哎，那我也只能报低了。

　　大家看懂了吗？推出LPR之后，央妈可以通过政策利率（MLF）来调整、影响银行的报价，从而降低企业的实际贷款利率。

　　LPR 报价方式最大的改革，就是引入了中小银行，和全国性大银行进行报价竞争。同时，如果银行报价和市场实际利率脱节，央妈也设置了处罚机制，让乱报价的“熊孩子”尝点苦头吃。

　　长久以来，银行通过吃利差压榨了中小企业的利润。这一次，终于轮到银行放血，给实体输血了。

　　03

　　关于LPR，大家最想知道的问题，大概就是房贷会不会降，房价会不会涨了。

　　先聊聊房贷会不会降。

　　这个问题，其实用逆向思维想一想，就很清楚了。

　　众所周知，房贷利率是按照基准利率规则放款。而调整基准利率，最受益的就是还月供的居民。假设高层真的想要降低房贷利率，直接调整基准利率就够了，何必这么大费周章的搞LPR呢？

　　所以，LPR的推出，不是简单的降息，更不是全面降息。

　　我们完全有理由认为，LPR是有意规避对楼市的正面刺激。

　　更何况，目前依然还是房住不炒的大环境。根据融360大数据研究院最新发布的数据显示，7月份全国首套平均房贷利率、二套房贷利率均有不同程度的上涨。其中，苏州、杭州、宁波、大连、长沙调整频率加快，近期已不止一次上调房贷利率，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。

　　从目前的趋势推断，你可感觉到哪怕一丝房贷利率要下降的意思？

　　再看央行副行长刘国强关于LPR的最新解读：

　　房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。具体怎么操作，过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告，有一些细节现在我们正在调研，调研以后再明确。但是，有一点是肯定的，房贷的利率不下降。

　　未来半年到一年，指望房贷利率普遍下降，可能性太低了。

　　除了房贷，我们还要警惕一个无比重要的事情：“降息”之后，房价会涨吗？

　　我认为，这主要取决于将来会不会有大量资金进入房地产。

　　这也是我最担心的事情。

　　要知道，房地产行业几乎在金融市场中贡献了接近一半的信用派生。即使严格管制银行向房企放贷，但由于LPR利率比较低，房企又普遍可以接受较高的利率贷款，那么影子银行和债券市场就不可避免地给房企输血。

　　如果监管不到位，那么信贷又会进一步的派生，而信贷泛滥是房价上涨的最终根源。

　　还记得上一轮房价是怎么涨起来的吗？

　　14、15年银行业的委外投资逐渐兴起，加杠杆、投资期限错配重出江湖。0首付、消费贷买房的现象层出不穷。由于监管不到位，信托资金再一次大规模走向房地产。

　　之后，15年深圳房价启动，16年上海、北京启动。17年二线、三四线启动……房地产只是个配角，房价上涨只是表面现象，而信贷业务才是心头大患。

　　而这一次降息，还会重复以前的故事吗？时间会告诉我们最终的答案。