张平：贵阳楼市命运将成鄂尔多斯第二？

大参考

　　有媒体报道，贵阳（包括郊县）建筑面积超千万平方米的超级大盘有5个，建筑面积总共为7450万平方米；建筑面积超百万平方米的有16个，建筑面积总共为12815万平方米。有专家对此估算称，贵阳的房地产可供三口或四口之家可住500万人以上，而贵阳目前城镇人口仅340万，贵阳房地产规划如此超前，不成了地道的鬼城了吗？

　　早在去年10月，就有媒体报道称，贵阳一个又一个动辄圈地几千上万亩、建筑面积几百万上千万平方米的超级大盘，改写了这座城市的面貌，颠覆了城市生长的常规路径，但是房地产大盘扎堆的贵阳“仿佛坐在楼市崩盘的火药桶上”或将成为“鄂尔多斯第二”。那么贵阳房地产市场的“大跃进”式的发展背后存在着啥危机呢？

　　首先，超常规的城市发展，给贵阳的城市管理设置了麻烦。贵阳有一个知名的房地产项目名叫“花果园”，占地规划6000余亩、总建筑面积达1830万平方米，可容纳近50万人口居住。当地业内人士感叹：“这相当于把一个县级市搬到了市中心”。有专家指出，这个超级大盘创造了楼市的神话，但给城市的规划、管理带来了考验。

　　事实也是如此，花果园这个房地产项目建在贵阳市中心地区，造成了周边交通明显拥堵。即使在非早晚高峰时间经过，通行也困难。笔者认为，在一个城市没有合理规划的情况下，在城市中心地带大规模开发，无疑将给中心聚集区带来更大压力，将给未来的城市管理设置更大的难题。所以，大跃进式的上马房地产，将使贵阳市承受一系列的城市管理之忧。

　　再者，与很多地方政府一样，贵阳市也热衷于靠旧区改造、新区开发、道路铺设、地铁施工来拉动当地的GDP增长，而这些政府投资要么依赖土地财政收入，要么靠政府举债。正是因为如此，贵阳市越是土地不值钱，越是大规模的推地，意在绝不让当地的土地市场火热褪下去。这就使贵阳市一方面陷入到房地产大跃进的泥潭中不能自拔，另一方面也掉进了疯狂推地和大肆举债的怪圈之中。

　　有报道称，如果不考虑政府融资平台，贵阳市政府债务约占当地GDP的17%；但如果算上政府融资平台，这一比例则达到了58%。类似于贵阳城投集团这样的融资平台所产生的债务，贵阳政府附有担保责任和偿还义务。另有数据显示，2012年，贵阳市GDP达到了1700.30亿元，全年完成财政总收入488.02亿元。按照占GDP58%的地方债总额计算，该市地方债务总计达986.17亿元，是当年财政收入的两倍多。

　　最后，由于贵阳市过于注重房地产开发和政府投资来拉动经济，造成了工业发展相对滞后的局面。而工业的滞后，加上其地处西部地区偏远位置，贵阳对全国投资者缺乏足够的吸引力。这就造成了，贵阳常住人口增速远不及与其同一级别的三四线城市。

　　根据2010年第六次人口普查数据，贵阳市常住人口432.46万人，比2000年增加60.61万人。2011年达439万人，2012年抽样调查的结果是445.17万人，贵阳常住人口大致在以每年6万到7万的速度增长。现在的状况是，贵阳人口增速正在放缓，而房地产开发却出现了大跃进式的热潮，最终不仅会出现大量的鬼城，更会使贵阳的房地产泡沫迅速崩盘。所以把贵阳比作第二个鄂尔多斯并不为过。

　　现在看来，未来贵阳将会面临三大困境：一、将面临着极大的偿债压力，但一旦楼市崩盘，土地出让收入锐减，土地担保价值剧降，则将直接促使当地地方债违约，并给当地经济造成更大的影响。 二、城市建设大跃进，虽然短期内可使GDP靓丽，但给未来城市的规划和管理带来严竣挑战；三、对于人口增速缓慢的三四线城市而言，盲目拓展房地产项目，而不重视实体经济，一旦房地产崩盘，将给当地经济带来毁灭性的打击。贵阳只是全国各城市的一个缩影。鄂尔多斯之后有贵阳，而贵阳之后又将是谁呢？

　　10月18日，复星国际发布公告，宣布以7.25亿美元从摩根大通手中买入美国纽约曼哈顿下城区地标建筑物第一大通曼哈顿广场。无独有偶，SOHO张欣以家族名义投资7亿美元购入纽约通用汽车大厦40%股权，万达集团宣布投资近7亿英镑在伦敦建设超五星级酒店。有媒体惊呼：国内地产大佬海外投资热潮正在涌现。

　　国内一些知名地产大佬纷纷移师海外楼市，并施以大手笔购楼，这让很多人觉得惊诧。因为国内70大城市最近连续暴涨，再加上地王也扎堆出现，就算在国内投资房产预计也会赚得盆满钵满，又何苦不远千里跑到国外去投资房地产呢？不过有专家则表示，可以视之为国内楼市即将进入震荡下行拐点之信号。那么地产大佬们投资海外楼市究竟说明了啥呢？

　　首先，与国内一线城市房价存在着巨大泡沫相比，欧美国家大城市的房产在经历了数年阴跌之后，已极具吸引力。我们拿复星国际巨资买下的第一大通曼哈顿广场为例，尽管交易金额高达7.25亿美元，但其均价却仅为2.17万元（人民币）/平方米，且地段堪称绝佳，正好位于美联储的对门。而当下京沪深等好地段的写字楼楼价动辄高达5万元/平方米以上。两相横向对比，复星国际的此次买卖还是相当划算的。从房产大佬们投资海外地产来看，显然他们看出了美国房地产市场复苏的商机。

　　再者，人民币汇率今年以来屡创历史新高，21日，人民币兑美元即期汇率收盘报6.0925,又创历史最高收盘水平，与前一交易日收盘价6.0968相比，升值43个基点，累计升幅超2.4%。再加上，中国的地产大佬们在海外投资享受的是远比国内低得多的超低贷款利率。正是因为人民币汇率屡创新高，以及海外较低融资成本等因素，才使国内地产大佬们大手笔投资海外楼市。

　　其三，国内一些精明的房产大佬也已经算出，在一线城市购买写字楼，靠收租金，收回的成本往往要超过30年。稍早之前，太平人寿35亿购买北京闹市区的写字楼，如靠租金收回成本需37年，已经远远超过了购买写字楼出租收回成本不超过15年的投资标准，根本不划算。而在海外由于购房成本低，租金相对较高，一般投资商业地产项目10-15年便可收回全部投资。所以在欧美大城市投资房产，应该是国内房产大佬们的不错选择。

　　最后，虽然欧美国家的经济还有所反复，美国房地产市场也初露复苏端倪，但无论是欧债危机也好，还是美债危机也罢，已经到了再差也差不到哪里去的地步。而中国经济则完全不同，虽然三季度GDP增速喜人，但是还是靠房地产和政府投资来拉动，其结构性转型并没有成功，这就意味着中国经济未来还将充满很大变数。再加上美国政府鼓励房地产投资，而中国政府对房地产泡沫始终处于压制状态。所以对于房地产大佬们而言，选择去欧美国家投资房地产，规避中国内地经济的系统性风险很有必要。

　　国内的地产大佬们为何纷纷投资海外？一方面还是国内的房地产泡沫太大，国内经济还存在着较大的不确定性，不把鸡蛋放在一个篮子里，规避系统性风险当然很有必要。另一方面，我们也看到欧美国家的房地产在经历过低谷期之后，现在无论从投资价值还是从租售比来看，现在也正是投资佳期。当然人民币汇率不断升值，屡创新高，这意味着房产大佬们可以买下更多、更便宜的房产，这也从间接助推了他们的投资欲望。总之，国内一线城市房地产泡沫太大，对于房地产大佬们而言都已到鸡肋的程度，相信房价的拐点已经不会太远。