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股海之孤雁:论潘石屹关于中国大陆楼市的“船撞冰山论”

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发表于 2014-5-28 12:11:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在全国楼市降温之际,潘石屹再抛重要观点,引发社会关注。

  5月23日,在清华经管学院中国企业家论坛上,潘石屹说:我对住宅市场不看好,中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。

  作为地产大佬,潘石屹的言论总能引人关注,但也总让人胆颤心惊。

  近几年,他频频严重看空中国楼市,尤其是住宅市场。2008年3月,抛出“百日剧变论”:未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。2011年11月,潘石屹、哈继铭等人在上海电视台,录制过一期《头脑风暴》节目,当时潘说,楼市已经硬着陆了。

  2008年和2011年,正是前面两轮房地产短周期的下行阶段,而当前同样处于短周期的新一轮下行期。

  事实证明,在上面两次潘发表“吓人”的言论之后一年内,房地产市场就步入上行通道。

  而这次,潘的观点更恐怖:泰坦尼克号撞到冰山的后果是什么?

  船毁人亡!

  中国大陆楼市的状况,因为中央政府及地方政府的强力介入,变的异常复杂!

  所以,必须结合所谓的“中国特色”,才能接近实际的真实状况!

  我承认:潘石屹提出的三点理由,有一定的说服力;但是,仔细分析,也有漏洞:

  其一,潘石屹说:“不动产统一登记条例出台后,会增加市场上的供应量。房价就会下跌。”其实,官方已解释得很清楚:将在2016年全面实施不动产统一登记制度。不动产统一登记,主要登记对象是土地,尤其是非商品房用地,以前的房地产登记由不同部门多头管理(比如农业部、国土部、住建部),以后由国土部统一牵头,所以这档事,属于国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。我国的商品房登记,原本就比较规范,其他房屋及土地,情况杂乱。在推进这一基础制度建设的过程中,迫于中央反腐压力,确实会使部分房屋来源不明的贪官、央企国企领导,抛出部分房产。但问题的关键是,抛出房源总量有多少?

  全国官员人数,并无公开数据。我在网上查到一个数字:2005年时,人事部副部长、《公务员法》起草领导小组的侯建良曾说:“所谓的‘官民比’应该是1∶198。截至2003年底,中国公务员的总数约637万人,其中,中央机关及其在地方的派出机构有47.5万人;省级机关有53.55万人;地市一级有144.6万人;县(市)一级最多,有285.2万人;乡一级有106.1万人。”

  其实,除了公务员,还得加上事业单位的人,估计全国一千多万人属于机关事业编制。但一般的普通公务员,贪污金额多达一套或几套房子的机会很少。如按五比一,也即全国有二三百万个官员或准官员。其中又有多少属于大额贪污,纯属未知数。最高人民检察院检察长曹建说:2013年检察机关共立案侦查各类职务犯罪51306人,涉嫌犯罪的县处级以上国家工作人员2871人。

  按我的估算,截至2012年,我国城镇地区的住宅总面积为220亿平米左右。假如二三百万个官员和准官员中有三成需要处理多余房产,按每人出售200平米计算,则共计1.5亿平米左右,占全国城镇地区住宅总面积比重不足1%。况且,近两年反贪持续升级,贪官们该卖的房产,估计处理得差不多了。难道还真会等到2016年?也即:官员抛房对于二手房市场的冲击,被潘石屹严重高估了!另外,住房信息联网对于楼市的影响,同样也被很多人所高估。

  其二,潘石屹说:“现在北京,就我所知,拥有房子20套以上的人是有的。拥有100套房子的人也是有的。而且这些房子都没有租出去。如果出台房产税政策,就导致持有成本增加。就会促使这些人,将手中的房子变成市场的供应量。供应量大的话,房价就会下跌。”

  客观的讲,开征房产税对于住宅市场的影响程度大于不动产统一登记。但是,美国有此税,为何还会吹出一个房价大泡沫,并于2006年破灭,并引爆金融危机?香港有此税,为何2004-2012年房价居然连涨九年?上海和重庆已于2011年1月开征房产税,近两年房价大跌了吗?按国家统计局数据,2013年12月,上海房价涨幅超过20%,排名全国第一!

  国内外的事实都已证明,房产税确有抑制投资投机性购房的作用,但却不是影响房价走势的关键因素。

  其三,潘石屹说:“三中全会决定中提到,允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。北京CBD是4平方公里,但是北京的农村建设用地有1006平方公里,相当于250多个CBD。所以土地的供应量是非常大的。”

  这里,有个偷换概念的问题:拿CBD土地跟农村建设用地比,有可比性吗?

  房地产最核心的特性就是不可移动性,北京房山、大兴、昌平的农村建设用地,即便是能跟城镇建设用地同等入市,能大幅度拉低北京CBD的地价吗?

  即便北京的农村建设用地有1006平方公里,但其中大部分属于宅基地、基建用地,而非经营性建设用地!

  况且,即便是为数不多的农村经营性建设用地,按政府部署,当前及未来几年,还需要先小范围试点,才能逐步入市。

  影响中国大陆房地产市场的因素非常复杂,尤其是地方政府的强力介入,就变的更复杂了!

  最后,重申一下我对于中国楼市的基本判断:当前,房地产短周期正经历下行阶段,但由于政府的强力介入,很难真正崩盘!

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