质疑地产股、成为地产股、套在地产股。。。

lameihua

　　今天行情还是挺有意思的。周五收盘后降低首付比例的利好，并没有刺激地产股再接再厉。房地产ETF甚至是日内跌幅最大的ETF。

　　这个现象再次提醒我们：早信>不信>晚信。出手越晚，追涨风险越大，第一时间没有上车的话，就不宜重仓追涨。

　　上周，我们讨论的基本都是地产新政本身。其实从历史经验来看，政策只会对市场短期走势造成较大影响，长期的股价趋势还是要取决于业绩。

　　地产股真实的投资价值到底怎么样？后续的走势预期如何？今天，我们来聊一聊地产板块的中长期基本面变化。

　　上周五我们简单做了一个买房意愿的投票，结果如下：

　　从中我们可以大概得到两个结论：（数据可能有偏，请谨慎看待）

　　1、在有买房需求的朋友里，改善型需求》刚需；

　　2、在有买房需求的朋友里，等等党》现在就买党。

　　院长同时也看了其他一些大V发起的投票，做了交叉核对。

　　第一个结论，大家的投票结果都比较接近，有不少媒体报道过这个现象，与地产高频销售数据也能对上，可以认为是有一定确定性的结论。

　　第二个结论主要还是反映了市场对房价的预期。这一点差异是比较大的，有些大V的粉丝群体特别乐观，有些则可能比较保守。

　　这两个现象对地产股有何影响？

　　下面我们先来讨论第一个现象。

　　改善型需求提升，地产股会涨吗？

　　我们知道，房地产企业的业绩，几乎完全取决于新房销售情况，与二手房市场关系不大。

　　从逻辑上来讲，改善型需求增多，一般就意味着要先卖掉老房子，所以在房源提供上，会有大量的二手房与新房竞争。

　　老房子相比新房子，劣势在于年久失修、物业可能不太行。优势则比较多：单价可能较低、不用担心期房问题、社区配套成熟，等等。无论刚需还是改善型需求的朋友，优先考虑房龄较短的二手房，往往是一个很合理的思路。

　　这里就有个问题：改善型需求其实是可以完成二手房内循环的，整个交易链条上不是必须有新房参与。比如现有50平房子的A，可以让现有80平房子的B帮他完成置换需求，B又向现有100平房子的C置换，C向120平自住的D置换……

　　从公开数据来看也是如此：今年很多地产鼓励措施出来，结果二手房的交易量迅速回暖，但新房的交易量和交易价格仍然继续调整。

　　如果这种不积极买新房的局面持续下去，房地产企业其实是没有明显收入端的改善的。体现在业绩上可能就是利好一大堆，盈利不怎么增。

　　当股价已经被炒起来、大家都预期业绩回暖之后，出现业绩上的利空，对投资者的打击是比较大的。

　　所以对地产企业短线的炒作，大家还是要长个心眼：

　　在二季报出来之前，我们都必须速战速决，不能恋战。只有等业绩确定好转了，短线炒作才会转化为中长期的反转，才有中线波段持有的价值。

　　地产股业绩会回升吗？

　　刚才我们讲到：在有买房需求的朋友里，“等等党”是多于“现在就买党”的。什么样的条件可以让“等等党”转化成“现在就买党”呢？

　　其实很简单，房价止跌回升就行了。

　　比如在某大V的投票里面，有大概四分之一的人选择了“不买房，看跌”。只要通过房价上涨否定掉这批人的看跌情绪，自然也就转化成了“现在就买党”。

　　追涨杀跌是人的天性，很少有人能克制住这种情绪。包括最近黄金股ETF也是这样，黄金震荡调整的时候份额一直不涨，这两天价格突破了，份额反而快速走高。

　　我们自己不要追涨杀跌，但是必须理解其他人的追涨杀跌。从另外一个角度来讲，其他人的追涨杀跌应该是我们的收益来源。当房价还在调整的时候，我们需要清楚地认识到它可能会止跌，这点非常重要。

　　上层在引导房价止跌企稳上，其实做了很多工作的。

　　比如杭州那个收储，我们上周讲了这是一个信号。因为它是直接向房企收购房产，而不是向二手房个人卖家收购。如果全国各地都铺开，这就是新房价格的直接支撑。

　　再比如有些地方已经开始买房送户口了。房子的需求可能不一定很大，但户口的需求还是很稳的，这种绑定某种程度上也是凭空制造出了（在指定的某地区的）购房需求。

　　虽然现在看跌的人数还不少，但其实我们还是比较乐观的。中长期来看，房价其实没有太多下跌空间。特别是一二线城市，可能不会大涨，但也很难大跌。

　　如果到下半年，我们可以明确看到新房交易价格的止跌企稳，叠加地产股业绩的边际改善，第二波中线行情还是非常值得期待的。

　　地产股长线走势取决于什么？

　　最后说下长线。

　　从日本股市的经验来看，日本地产股由盛转衰的拐点，与当时刚需人口的拐点是一致的，与A股目前的现状也是一致的。

　　后来日本地产股乃至股市整体反弹，则有下列因素共同影响：

　　1、居民部门加杠杆；

　　2、楼市复苏传导至地产链上下游，整体经济数据改善；

　　3、地产股营收和现金流改善。

　　在那次大反弹后，日本地产股继续调整。

　　从目前的情况来看，周五的利好正是针对了条件1。如果有效，确实是可以促进地产股反弹的。

　　至于地产股长期是否依然向上，还是要看刚需人口的数量变化趋势。

　　限于篇幅，今天我们就不探讨下去了。大家明天见。