云石：新春第一会上，这座直辖市的一把手要求房地产“...

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　　蛇年伊始，从中央到地方，中国正在释放拼经济的强烈信号。

　　中央层面，2月5日，李强总理在讨论拟提请十四届全国人大三次会议审议的政府工作报告会议上强调：

　　1、锚定发展目标，因时因势加大逆周期调节力度；

　　2、聚焦突出问题，整合资源集中发力、同向发力；

　　3、敢于打破常规，推出可感可及的政策举措；

　　4、及时回应关切，加强政策与市场的互动。

　　这四点需要重点关注！

　　因时因势加大逆周期调节力度个人理解是加大财政和货币政策的发力，说的更直白点，就是短期内可能降准降息。

　　及时回应关切，加强政策与市场的互动。我觉得可能是针对股市、楼市的，毕竟这两块和市场的联动较大，大众很关注。

　　而最震撼的，是敢于打破常规、推出可感可及的政策举措的表态。这一条，明显是要让各地、各部门的主管者，要拓宽思路、敢于突破常规，推出激活市场的政策举措。

　　似乎是对中央信号的同步呼应——2月5日，重庆召开新春第一会，会上中央政治局委员，重庆市委书记袁家军提出“全力推动房地产和建筑企业企稳回升”！

　　这是一个搁之当下，非常具有信号意义的表态。就重庆这座城市而言，这是现任一把手履职2年后，在这种场合第一次对重庆楼市的清晰要求；而在提法方面，重庆“企稳回升”的表述，较之前中央层面提出的“止跌回稳”有一个明显升级。

　　当然，说升喊涨的声音一直都有——毕竟房地产调整至今，泡沫基本上都挤的差不多了，即便是著名的经济学家——重庆市老市长黄奇帆，在最新演讲中也认为今年中国房地产市场将完成筑底。而为了拉动经济，节前中国房地产报更是借赵燕青教授之口发出呼吁：止跌回稳不是不涨，而是要涨、快涨！至于深受经济疲软和资产贬值之苦的广大中产阶级，更是对房地产市场回升翘首以盼！

　　不过，教授毕竟只是一家之言，房地产报也只能代表行业声音；哪怕就是老黄市长，虽然学界认可度一直居高不下，但毕竟已经退休多年，不能代表官方态度。也正因为如此，当“企稳回升”四个字从在任的政治局委员、直辖市书记口中说出，这含金量绝对是非同小可的！

　　当然，袁书记口中“企稳回升”指的是房地产和建筑业而非房价。不过鉴于这里面的高度关联性，如果房地产能够企稳回升的话，房价也会有较大可能从中受益。

　　只不过，这个要求是重庆市委书记提的，所以影响范围，也仅限于重庆一地——换句话说，重庆接下来大概率会“企稳回升”，至于别的城市，那还得两说！

　　那么，为什么重庆敢提出“企稳回升”——尤其是在这个经济大环境尚未全面逆转，全国房地产市场依然尚未脱困的当下？

　　这跟重庆这两年积攒的底气有着密不可分的关系！具体来说，就是供需两方面的同步发力。

　　首先说供应，也就是房地产市场本身：

　　大家都知道，重庆过去十几年一直是天量供地，而且鉴于山城特殊地貌，住宅用地容积率一直偏高——别说2.0、3.0了，4.0、5.0容积率的小区都很普遍。这就导致这些年下来，重庆市场累积了大量的存量住宅。

　　这在房地产市场红火时没有问题——反而因为商品房以及公租房的大量供应，有效平抑了房价，让广大市民能够相对轻松的实现居者有其屋。但遇到房地产退潮，过去的天量供应，就成为了压垮资产价格，拖累经济发展的包袱——这也是为什么重庆在同类型大城市中房价明显不高，这一轮调整中的跌幅也依然不低的原因。

　　不过，经过几年的调整，这种情况已经有了根本性的改变。从2021年开始，重庆中心城区涉宅供地就历经四年降——尤其是22-24这三年年，那较之前更是骤降。

　　当然，这几年全国供地都在降。但别的大城市基本上也就是腰斩、最惨也就是膝斩，重庆这边简直是脚踝斩——到2024年到成交面积仅1112亩，仅为2020年最高峰的1/16。而从更早的前几年开始，重庆市就大幅降低了出让土地的容积率——主流从过去普遍的3.0、4.0往上，降低到2.0以下。

　　提前布局和壮士断腕，虽然并没有阻挡重庆房地产市场随大势下跌的趋势，但却为其尽早走出泥潭，浴火重生奠定了基础。

　　而与供应相比，更重要的是需求。

　　为什么现在市场普遍看衰三线以下楼市？为什么大家都说未来只有一二线才有房地产？原因在于钱和人。有人才有购房需求，有钱才有购买力。大部分三线以下城市没钱没人，那再怎么减少供应，房地产市场也很难恢复——光存量抛售，就足以压的它们永远翻不了身！

　　但这是不是意味着一二线就可以高枕无忧呢？当然也不是。毕竟一二线城市未来也是分化的。随着经济进入新一轮周期，城市格局也会发生变化，有一些城市，钱和人会源源不断流入，有一些则会被淘汰出局。

　　那么，决定钱和人流动的关键是什么？答案就两个字：产业！有产业、尤其是有新质生产力、新兴产业增量的城市，才能在新的经济周期中，获得钱和人的双双流入，进而带动房地产市场的繁荣。

　　在拼产业这一块，过去十多年里，重庆的表现只能算中规中矩，虽然一直是中国内陆的工业重镇，经济体量确实不小，但都集中在传统领域，集中在中低端，附加值不高。

　　但这几年，尤其是袁书记上来这两年，重庆算是开了挂，牢牢抓住了产业升级的历史机遇，上演了一把精彩的弯道超车：

　　这里面最典型的代表就是赛力斯。赛力斯本来只是一个造几万块钱面包车的小厂，别说在全国了，就是在重庆，不是汽配行业的话，也没几个人关注过它（我在重庆住了十多年，如果不是这两年爆火，我自己都不知道早年电视上王宝强打广告卖的那个东风小康，居然是重庆企业生产的）。可就是这样一家名不见经传、甚至一度濒临破产的企业，抓住产业升级的历史机遇，一跃成长为中国新能源汽车市场仅次于比亚迪的第二个巨头！

　　是什么促成了赛力斯的凤凰涅槃？很多人将其归功于华为；或者归功于老板张兴海的魄力——毕竟他敢在华为最低谷时，拿出身家性命陪余承东一起赌。但鲜为人知的是，赛力斯成功的背后，还有一个幕后英雄：重庆地方政府：

　　2024年11月27日，赛力斯发布公告，斥资81.64亿元，收购重庆两江新区龙盛新能源科技有限责任公司100%的股权，实现对重庆“超级工厂”的完全掌控。

　　该工厂于2024年2月5日建成投用，规划产能70万，主要生产问界M9、M8等车型。

　　这里就有一个问题，赛力斯为何要收购自家的“超级工厂”？这座工厂不是它自己的嘛？

　　答案是，这工厂之前真不是赛力斯的，而是重庆由重庆地方国资平台投资建设，建成后，再出租给赛力斯使用的。

　　现在赛力斯火了，有钱了，就出资买回了工厂。

　　看似绕了个大弯，实际上为赛力斯带来了巨大的好处。

　　赛力斯不仅免去了建设工厂的麻烦，还在经营前期节省了大量的资金，大大降低了经营风险。

　　而除了“超级工厂”，重庆地方国资平台-渝富控股集团几乎伴随赛力斯一路成长。

　　早在2016年，赛力斯开始建设第一工厂（赛力斯两江智慧工厂），渝富控股集团就投资了6.4亿元。

　　随后，赛力斯开工建设了第2工厂、第3工厂，渝富控股集团又分别投资了3亿元、33亿元。

　　加上定向增发等其他方式，渝富控股集团累计向赛力斯投资45.5亿元，撬动社会资本投资140亿元。

　　这些真金白银，不仅解了赛力斯“燃眉之渴”，还带来强大的背书与信心，为赛力斯高速增长提供了强有力的支撑。

　　所以，是重庆造就了赛力斯。

　　而赛力斯的崛起，也给重庆带来了巨大的回报：

　　最直接的就是股权收益——赛力斯对龙盛新能源的收购完成后，后者的股东重庆产业母基金将以66.39元/股的价格，获得赛力斯约0.53亿股份，占比3.24%，而现在赛力斯的股价在130左右——仅此一项就实现浮盈翻倍。

　　而股市上的浮盈其实是最微不足道的，对重庆来说，赛力斯崛起的最大利好，还是对其地方经济的强势提振：

　　怎么理解这种强势提振？我们用最简单的方法，拿长安汽车做对比。长安汽车在过去很多年，一直是重庆实体经济的龙头企业——而且是那种一骑绝尘式的龙头。

　　而现在呢？我们拿长安与赛力斯的数据做个对比：

　　市值：赛力斯为2002亿元，长安汽车为1342亿元。

　　2024营收，赛力斯预计为1442亿—1467亿元，长安汽车预计为1600亿元。

　　2024净利润，赛力斯预计为55亿—60亿元，长安汽车预计为60亿元。

　　可见，除了销量（2024赛力斯42.69万，长安268万），赛力斯的各项数据跟长安汽车已经不相上下。再考虑到长安的产能遍布全国（在南京等地有大型分厂），赛力斯——除了既不值钱也没剩多少的东风小康，其他全都集中在重庆；这意味着，截至2024年，重庆成功的给自己再造了一个“长安汽车”！

　　而这还只是开始。谁都知道，问界现在的销量还远未触顶——随着接下来的M8上市、M7、M5全新改款推出，以及未来的M6等，其制定的未来三年内年销量破百万的计划是极有可能实现的——至不济也能做到80万辆保底。而从更长期看，如果中美博弈取得胜利，接下来国运顺遂+问界出海顺利，赛力斯的上限，基本可以对标燃油车时代的德国宝马！

　　这意味着什么？这意味着第二个“长安汽车”只是开胃菜，赛力斯给重庆带来的红利还远远没有吃尽！未来几年甚至十几年内，都会有越来越多的钱和人，随着赛力斯的扩张，源源不断的流入重庆这座城市。

　　而赛力斯，只是重庆这一轮汽车领域产业升级中的代表之一。在它之外，长安汽车本身也在稳步上升——2024年长安汽车销量超268万辆，同比增长5.1%，创下近七年新高；而更为关键的是，产业升级的突破，长安汽车也正在一步步摆脱过去低端车的印象，旗下阿维塔品牌成功进入20-45万元市场、深蓝、启源品牌的大部分车型也进入20-30万元区间。

　　而在汽车之外，重庆经济也在整体发力——“33618”现代制造业集群体系逐渐成熟，过去一年地区生产总值达到32193.15亿元，成功超越广州，坐回中国经济（总量）第四城位置；人均GDP突破10万元，规上工业增加值增长7.3%，三攻坚一盘活改革任务顺利完成，市属重点国企增加值6.3%，实际使用外资增长5.3%；

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　　这一连串的经济数据，以及数据背后折射的趋势，我想这应该才是重庆敢在开春第一会上，提出推动房地产企稳回升的根本原因吧。毕竟去除泡沫后的房地产市场，它的繁荣一定是建立在经济繁荣基础上的。只有在经济发展中获得了足够底气，积攒了足够的需求和购买力，一向在全国房地产市场中足够低调的重庆，才会在全国主要城市中，头一个喊出“企稳回升”的目标！

　　从逻辑来说，用发展新兴产业对冲传统房地产行业下滑；用新质生产力带来的经济增长，对冲房地产市场萎缩带来的经济滑坡，并最终将房地产市场拉出泥潭，让其与实体产业互相成就，一起开创新的经济周期，这本就是我们这一轮经济结构调整的理想路径。

　　作为中国经济的坚定看好者，我们一直坚信这种调整肯定会成功，只是之前我们不确定哪个城市会最率先达到这个突破的临界值，成为这一轮新周期的领跑者。而随着身为政治局委员的袁家军书记，在重庆开春第一会上掷地有声的说出全面推动房地产“企稳回升”，我们发现，重庆，这一次有可能先人一步，吃到这只所有人期盼已久的螃蟹！

　　对此，我们高度期待！