大树镇长：理解公摊，懂数学，更要懂政治

lameihua

　　先问个小学数学题：

　　8千乘以100，和1万乘以80，是否相等？

　　当然啦，两个都等于80万嘛。

　　下一题，同一套房，算公摊面积时100平米，房价8千每平米；不算公摊面积时80平米，房价1万每平米，是否一样？

　　总量还是一样嘛，怎么会有不同？你这不是朝三暮四朝四暮三把人当猴子耍吗？

　　但确实有很大不同。几年前经济人口预期乐观房价飞涨，新闻口号是控制房价时，我们用的是前一种算法。

　　现在“稳房价”的目标从防暴涨变为止跌了，于是开始建议用后一种算法了。

　　不遵守乘法交换律的不只有矩阵，还有政治。

　　过去，人们对公摊面积的愤怒，不是因为它推高了房价，而是因为公摊面积的算法不标准不统一，拿到房的房主发现实际套内面积显著小于预期。

　　当时人们的诉求除了取消公摊之外，也还有制定统一的严格的公摊面积计算标准。

　　但最终讨论的结果是，一个专家站出来告诉大家取消公摊后单位面积房价会上涨。

　　原来大部分购房者都不懂八千乘100等于一万乘80的小学乘法，原来他们是早上三个栗子晚上四个栗子就生气、早上四个栗子晚上三个栗子就开心的猴子。

　　如今，房价真的开始下跌的时候取消公摊，按过去专家的说法，肯定是为了提高房价了。

　　这不是玩笑，虽然取消公摊后同一套房总价不变，但更高的单价（哪怕是纸面上的）对维持市场信心和土地房屋估值很有意义。

　　很多地方在过去房地产高峰时通过城投等融资平台把土地间接直接抵押出去，换取基建所需的资金。只要未来有更多的后人进入这座城市，带动发展的基建就是政绩。

　　后来，抵押土地也被财政困难的地方用于保运转发工资。

　　这些土地还没开发甚至还没出售，它们在银行的评估价格依赖于当地房价。如果每平米房价一直降低，很多地方有陷入抵押物价值低于负债的风险——正如很多高位借贷上车的普通家庭。

　　所以取消公摊对买房者来说可能是总价不变的文字游戏，但它起作用的地方是保持土地的估值，防止地方资不抵债。

　　虚构的胜利不能改变战线，但失败的战报有可能自我实现——淝水之战时一声“我军败了”，前秦几十万大军顿时化为灰烬。

　　如今的大背景是居民自发缩减资产负债表，偿还债务被放到了很高的优先级（《优先还债，会怎么影响经济》），很少有人会逆势加杠杆上车。

　　既然当初选择了把涨价归因于哈耶克的市场自发，那如今何必动用有形的大手呢？也许相比起继续苦苦支持，早点放开出清（《房价会坚守三年，一朝放开吗》），也不失为一条出路。