橡谷智库：房产观澜20，结构性趋势

大参考

　　一个月前到东莞参加朋友婚礼，偶遇河南投资者，我们泛谈了一下，涉及房地产，才知道他是地产商。

　　当时几个朋友围观，我们俩话多，就扯了很久。

　　我们俩观点有所不同，其中一个在于需求。其认为还是要着眼于刚需，我则认为刚需已经暂时枯竭，应该着眼于改善型住宅。

　　没有结论。

　　另一个观点则延续需求问题，我认为二三线城市极度危险，核心城市还行。这个问题，大家也没有定论。

　　在过去的十几篇房产观澜里，我曾从人口结构和城乡收入上，倒推房地产需求，认为城镇化已经接近完成，二三线城市没戏了。在最近的一个推断中，我借助别人的一个推算，北上广深，比如上海2400万户口，3500门手机，其他核心城市类似，四个城市实际人口1亿，房屋存量占全部城市面积6%，人口占11%，同时北上广深的人口居住初步满足，略有不宽裕。这意味着其余城市人口与房屋存量失调，下行风险极大。

　　实际上，在十月份经过一番政策支撑后，成交量上扬，不仅仅是城市间的分化，上海郊区和内环内也产生巨大的结构性分化。核心四个区，价格坚挺，成交量上扬；而另有六个曲线成交量和价格都大幅度下挫，其中有些地区呈现为-6%。

　　而在数据中，北京上海南京杭州的库存积压达到2010年以来的最高。

　　另一方面的统计证实了我的看法，改善型需求成为这一波成交量的重要组成部分。

　　至此可以明朗，核心城市的核心地带维持了刚性价格，同时也是改善型住宅给与了支撑。但环外和其余城市则会呈现巨大的风险。

　　对于明年的结构性趋势，将继续演变。面对美联储加息的必然，中国政府托市的货币政策受制于人，以免出现资金大规模逃离。所以，明年结构性的货币支持，也会让地产市场剧烈分化。大公司的并购，和核心城市核心地段的维系，和二三线城市的房地产下滑，中小型地产公司破产，交织在一起。

　　明年或许不会出现房地产的崩塌，中国政府也不会希望地产暴跌，但结构性衰退，将是新常态。