冉学东：不仅仅是贵州和昆明会出现鄂尔多斯的情况

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　　周六的一个论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生说，我刚从贵州、昆明回来，我心里非常沉重，我觉得不排除再次出现鄂尔多斯和温州这种情况，完全有可能。

　　聂梅生是这样分析的，贵州和昆明房地产的问题的，她说，那个地方土地控制的无序，一下子大量土地出去，大量房子盖半截，待销房特别特别厉害，再加上雪上加霜的是存量房、待销房特别多，再加上今年银行开发贷不放，没办法，借一堆高利贷，这些城市融资成本20%以上，没办法了，拼命借，资不抵债情况非常严重，不排除这次洗牌当中再次出现鄂尔多斯和温州。

　　凡是这种情况倒下的一时半会喘不过气来，鄂尔多斯起来了吗？问题解决了吗？没解决，温州问题解决了吗？没解决。包括杭州，年初第一个降价，现在十大城市当中负最多的还是杭州。

　　三四线城市也不都一样，个别存量部分、待销部分太多，再加上融资成本太多，资不抵债，这是非常危险的，不是一个企业崩盘和崩盘问题，万科不可能把两千万平米都并购了，如果并购了，万科自己也差不多了，还是要有一定的思想准备，有些地方还是很严峻的。

　　中国的房地产最核心的要素两个，一是土地，二是资金。

　　土地是由地方政府把控的，中国特殊的土地制度设计，使得农村土地成为地方政府取之不尽用之不竭的源泉，土地真正的主人农民被所谓的“集体所有权”、“保护农民利益”等等冠冕堂皇的说教给架空了。土地因此进入市场，被政府低价征得，然后在市场上以高的极为悬殊的价格卖给开发商，这部分收入成为这几年地方政府的主要说如来源，土地被用来修豪华政府大楼、市政广场、公益设施、旧城改造、新区开发等，而且这些土地还成为融资手段，被用来向银行抵押，以获得银行的贷款融资，可以说，土地是这几年地方政府行政活动的主要资源。

　　房地产开发的第二个要素是资金。2010年前政府对房地产的调控还比较宽松的情况下，地产商可以通过抵押从银行低利率贷款，然而2010年后对房地产开发的调控力度越来越大，首先就是掐断了其融资链条，正规融资渠道被封死，大型的房地产就职能通过银行理财和信托产品等获得高价融资，而中小房企只能借民间高利贷，高利贷利率是按照此前房地产的收益率设定的，但是目前随着房地产需求回落，房地产的高收益率已经结束，这些高利贷就只能违约了。

　　其实在没有大的宏观环境的恶化，在地方政府的大力支持下，这样的由土地和资金催发的房地产泡沫是完全可以持续下去的，中国房地产的卖地、融资、修房、销售、圈钱、暴富，这个由地方政府和地产商导演的财富大挪移运动是可以玩下去的，问题就在于大的宏观环境发生了变化，人口红利的变化，劳动力增幅持续放缓，消费人口持续增加，尤其是劳动力价格也出现了持续性的抬升，这些都导致资本收益率的回落以及储蓄率的下降。而高储蓄率是投资能够持续的前提，储蓄率下降，商业银行进一步贷款的能力萎缩，则此前贷出去的款很容易成为不良，这些不良进一步让带宽能力萎缩，这样就会导致房地产供需的失衡。

　　现在有一部分官员认为，央行降息就能让房地产缓慢回落，并实现软着陆，这种状况当然是目前政府追求的目标，但要实现，则困难很大。

　　就此次降息而言，对于房地产企业最大的好处是债务利息负担彻底减轻，对于房地产购买者而言亦是，这是对存量的房地产而言，对于增量的房地产，就目前商业银行的资金形势而言，商业银行即使在降息的背景下，也难以降低融资成本，这是为什么最近几个月央行一再强调降低房贷利率，优惠利率，而商业银行不为所动的原因。

　　在宏观经济新增长的新动力尚未形成，人口红利拐点出现，资本回报回落的情况下，即使再接着降低融资成本，其实也亦然难以减少房地产企业和购房者的负债率。也就是说，目前和今后可能出台的一系列的降息和降准措施也只是对房价泡沫起到暂时的麻痹作用，当然如果真能等到经济稳定增长的一天，就是用时间换空间的办法，但是这个可能性目前看来很小。

　　聂总主要看了贵州和昆明，就得出三四线城市危险，而一线城市稳定的结论，其实是不准确的。

　　贵州和昆明都是欠发达地区，当地经济发展落后，投资能力低，居民购房能力弱，但是政府又学的是一线城市卖地的方法，这样就导致供不应求，问题暴露不叫早，但其实根本原因还是经济回落。

　　北上广深这些一线城市之所以目前还算平稳，主要还是居民的支付能力还能继续，经济尚未出现大的波动。一线城市大都以服务业为主，而三思线城市是以制造业为主，此轮经济下滑，明显的特征是，服务业有兴旺趋势，而制造业受到冲击最大，尤其是产能过剩行业，比如鄂尔多斯、河北等地，因此三四线城市房地产的危局马上就出来了，北上广深则相对稳定。但是服务业一定要有制造业为基础，就目前中国经济发展阶段，相对中高端的制造业尚不能抚育服务业兴旺，因此一线城市的房价仍然是在危险之中，即使目前全面放开也不会有太大的改观。