周蓬安：开征房地产税真能降低房价吗？

大参考

开征房地产税真能降低房价吗？

——闲聊未来房地产税（四）

　　一般国家开征一个涉及个人负担的新税种时，总会遭到民众的普遍反对。但中国却有所不同，尤其是面对房价飙升，一些“炒房客”财富快速增长的前几年，呼吁开征物业税的呼声可以说是一浪高过一浪，都以为通过开征物业税可以抑制“炒房”，进而抑制房价快速增长，笔者为此曾发博文《开征物业税，能降低房价吗？――闲话物业税之三》予以驳斥。

　　国外基于土地私有化而产生的物业税，因为并不适合最多70年土地使用权的中国，在热炒了10年之后可以说已确定被废弃。那么，拟在原有房产税、城镇土地使用税基础上更名的房地产税，对部分特定的个人住宅用房产征收房地产税后，真能降低房价吗？

　　按照一般理解，对个人部分房产征收房产税后，买“第二套房”、“第三套房”、“第N套房”的人会大大减少，此前的“炒房客”及已拥有多套房的居民，会因为纳税而抛售，这样就会大大增加商品房市场的供应，甚至会使商品房供求关系发生逆转，房子就会卖不出去，开发商就不得不降低。

　　但是还有另一种情况大家不得不考虑，那就是购买“第二套房”、“第三套房”、“第N套房”的人大大减少之后，租赁市场的房源也将随之减少，房屋租赁价格必然会上涨。此外，我们从目前绝大多数“二手房”交易的税费成本由买方承担这一点就可以清晰地看到，开征房产税后，房屋租赁中所涉的税款，也极可能转嫁由租赁方承担。也就是说，开征房地产税后，房屋租赁成本会有明显提高，甚至会出现“借税提租”的后果。这种结果必然会刺激部分“租赁户”向“购房户”转变，这又会刺激房地产市场需求。

　　此外，我想告诉大家一个经济学常识，那就是国家希望某一类产品的价格下降，降低税负是普遍手段，比如对涉及农业生产的化肥、农药就采用低税负甚至免税，对农产品实行免税甚至补贴，对运输蔬菜车辆减免过路过桥费等政策，就是希望通过降低农产品的生产、运输、流通成本，最终达到降低市场售价之目的。

　　同理，国家希望限制某类产品生产，加税是最好的办法，如国家限制烟草及奢侈品消费，就将这类产品的税负弄得很高，像中国烟草行业的税负，目前甲级卷烟的消费税税率为56%，今年又另外增加了从量部分，这仅仅是生产环节缴纳部分。而在销售时还得像其他商品一样按照17%的税率缴纳增值税。笔者初略测算，您消费一包价值99元的香烟，可能已贡献各种税款超过80元。别以为这样的税负已经高得令人咋舌，如果与烟控得力的国家相比，仍有大幅度提高的需要，也有大幅度提高的空间。

　　不难看出，按照税收的属性，对需要扶持的产业一般都是实行低税负，而我国目前的房地产业税负却存在着过重的问题，房价过高与税负过重也有着一定的关系。那么，对居住用房开征房地产税后，无疑会增加房地产业的管理、交易成本。也就是说，一旦房地产税开征，百姓涉房的实际负担将会加重，总体房屋持有成本提高的同时，房价不仅不会有明显的降低，甚至有可能担当推动房价上涨的黑手。