周蓬安：房地产税立法应考虑土地使用年限

大参考

房地产税立法应考虑土地使用年限

——闲聊未来房地产税（六）

　　由于中国土地所有权属于国家所有、集体所有，城市商品住房就涉及到土地使用权年限的问题。目前人们习惯所说的“70年土地使用权”仅是最高年限，实际上绝大多数土地使用权都没有70年。就笔者所在的城市而言，大盘、超大盘项目多数拥有70年土地使用权，而10年前拍卖的土地多数是50年土地使用权。从网上看，还有一些地方出让的土地是40年甚至年限更短的土地使用权。从理论上讲，拥有70年土地使用权的业主，所购房屋中的土地价款应该更多，当初商品房出售成本更高，因此成为房子的“卖点”之一。

　　而有关土地使用权到期后房屋如何处理的问题，也一直是社会关注的热点话题之一。按照2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第三款规定，土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权”。

　　反过来说，土地使用期限届满后，只要申请续期就可以继续使用。很明显，该法最不符合逻辑的地方就是“无偿自动续期”精神，因为如果土地使用权到期实行无偿续期，对那些拥有更长年限土地使用权的业主来说，就显得不够公平。

　　而2007年施行的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条也明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　或许因为这个原因，2009年3月，国土资源部发布《土地管理法(修订草案征求意见稿)》，在全国国土管理系统“征求意见”，最受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先的“无偿自动续期”。不可思议的是，6年过去后，该法修订仍无结果。

　　笔者以为，以科学、合理的方式让土地使用权“有偿续期”，不但能够为国家财政积累建设资金，还能解决业主拥有房产资源应承担相应义务的问题。此外，“有偿续期”也更能彰显公平。

　　而如何让土地使用权到期合理地“有偿续期”？笔者建议和炒得沸沸扬扬的房地产税立法“一揽子”解决，这样既可以解决产权人的土地使用权续期问题，也更符合《物业法》的相关规定。

　　因为未来房地产税必将以评估价格作为计税依据，因此必须通盘考虑当前中国的实际情况，即土地出让金因素。由于中国土地拍卖制度导致土地价款占房屋总价款的比重越来越大，如果将楼面地价也一并作为房产税计税依据，就会导致土地出让价格越高，房产税税基就越大，纳税人负担也就越重这么个怪圈，这种怪圈无疑会直接刺激地方政府千方百计抬高地价，从而进一步推高房价，最终不利于房地产调控政策的落实。而且这么做，也明显有违税收伦理，必然会引发纳税人反感。因此房产税的计税依据应该考虑土地出让金因素，建议和土地使用权年限一并考虑，在土地有效使用期内，剔除“楼面地价”部分计税；待土地有效使用期结束后，可视为“楼面地价”已分摊结束，计征房产税时不再考虑“楼面地价”部分。

　　这么做的显见好处，就是可以轻松解决《物权法》规定的“自动续期”如何落实的问题。业主在商品房土地使用年限到期后，以按期缴纳包括“地价”部分所生成的房产税后，自动延续土地使用权。如此用纳税的形式对土地资源实行补偿，以实现房屋“自动续期”的目的，让业主继续拥有房屋产权，并且自此不再受“土地出让年限”的困扰，让房屋真正成为私产。