旗扬：《中国大战略》015——中国的房地产

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《中国大战略》015——中国的房地产

　　看到这个题目，大家可能要笑了，房地产跟中国大战略有毛的关系啊。实话跟你说，还真得有关系，尤其是跟中美博弈有着很大的关系。从内部和外部两个方面说。

　　从内部因素说，中国需要发展房地产。中国共产党要想让全国人民过上小康富裕的生活，住房条件的改善是必不可少的。所以，从九十年代开始，中国南方城市开始发展房地产，逐步向国内全面推开。另外还有一个原因，就是中国的人民币开始变换货币锚。原来的货币锚是粮食，农民的粮食必须卖给国家，城镇居民用人民币可以买到粮食，而且粮食还不允许私下交易，实行的是国家统购统销政策。等到了九十年代，随着改革开放的推进，中国社会财富大幅增加，粮食的价值已经与财富货币量不匹配了，需要改变货币质押物。以什么为质押物呢？学习香港的经验，以土地和土地上的固定建筑物——房地产作为货币质押物。具体标志是粮食不再统购统销，可以自由交易，时间大概在1997年前后。我们现在的土地也是一样，不能自由买卖的，必须经过国土部门批准，发给土地使用证，否则就是无效的，无证的土地也是无价值的。换个角度想，哪一天中国的土地像其他物品一样可以自由买卖了，那么，中国的货币又转换货币锚了。这个跟下面要说的房价为什么不能大跌有关系，其他就不说了。

　　从外部因素看，跟国际博弈就有很大关系了。

　　大家知道，美元剪羊毛有一个共同的特点，就是先把大量廉价美元注入剪羊毛目标国，推高这个国家的股市、楼市，推高各种资产价格，然后打爆这些国家的股市和楼市，各种资产大贬值，然后再来抄底。从七十年代的拉美、八十年代的日本，再到就是年代东南亚，都是这样的。中国也经历的这个阶段，被收割时间节点是2008年。我们来回顾一下。

　　现在大家对房地产的第一感觉就是房价高，那么，我们的房价是怎么涨起来的呢？归纳起来主要有四个原因，国际资本的影响是第一因素。

　　2001年中国正式入世，当年就有大批外国资本（主要是美元资本）进入中国，当年下半年中国房价就开始上涨，到了05年，又有一大批外国游资及本国资本大量进入股市和楼市，造成中国的股市和楼市暴涨。

　　到了07年，中国股市已经涨到很高了，但是这些外国资本很贪心，不跑，都认为明年你中国要举办奥运会，按照你中国的性格，办喜事之前不会让股市跌吧。但是，07年11月开始，中国股市开始下跌，等到了奥运会之后，股市差不多跌倒地板上了。那么多放出来的热钱无法剪羊毛回流，被中国反剪羊毛锁在中国股市，造成美国08年金融危机爆发。

　　之后，沉淀在中国楼市的美元资本想回流美国救命。但是，09年年初，中国以防止房价暴涨为名，突然出台国五条，接着各种楼市限购限贷政策陆续出台。这些政策的实质是抑制房地产成交量，沉淀在中国股市楼市的大量外国资本，不管是炒房的还是借贷的，都无法变现跑路。08年中国那一年事还特别多，从年初的南方冻灾，五月份的台海危机、汶川地震，等等。这些天灾人祸都可能促使资本外流。但是中国在救灾、奥运会成功举办所表现出来的组织能力和众志成城的中华民族精神，粉碎了西方资本集团的阴谋。也成功的阻拦了大量在中国楼市赚足钱的资本出逃，现在仍然有大量资本被锁在中国的楼市当中，不然中国楼市真的可能要崩盘。

　　2009年美国又开始为期五年的三轮量化宽松（印钞票），数万亿美元资本以假贸易、走私、地下钱庄等方式再次进入中国，造成中国又一轮的房子涨价，所以前年国家又一轮新的限购限贷等调控措施出台，抑制房价上涨过快，同时限制成交量，既是为了平衡物、币关系，也是为了防止后面外来资本的抛售而带来的崩溃危险。为防止那些从楼市侥幸逃出来的部分外国资本和其他再流入资本在国内捣乱，又及时推出城镇化这个大池子来吸纳。要知道那一年“蒜你狠”“姜你军”就是那帮无处可去又闲的蛋疼的国外游资搞的鬼，美元资本在国内捣乱的闲钱太多了。

　　房价上涨过快可以打压，但是房产价格不能打压，虽说前十年房价上涨让很多没房子人觉得买房难，对政府有意见。但是对于那些有房子的人，其实是给他们发放了福利，原来20万的房子现在值40万，打压房价就会损害这部分群体的利益，他们又不答应，有的楼盘自行降价都会被先前业主冲击售楼处，就是因为楼盘降价就意味着他们的资产缩水。

　　第二就是市场因素：供不应求。进入2000年以后，老百姓改善居住条件的欲望很强，大部分人也有这个条件，但是商品房供不应求，地上还没挖一掀土，房子已经卖光了。物以稀为贵嘛，涨价也是正常的。

　　第三就是饱受百姓诟病的土地价格暴涨。2000年以前，我们的土地供应基本是划拨和旧城改造，土地成本相应较低，但是这也带来了极其严重的腐败问题（现在习总反腐，落马的腐败官员绝大部分跟房地产有关）。01年以后，为防止腐败，也防止国有资产流失，土地供应实行招标挂牌拍卖（简称招挂拍）。招挂拍避免了土地供应的暗箱操作，但是却造成土地价格的直线上升，这也是房价上涨很快的一个主要原因。当然，也是因为这里面有一只看不见的手在推动，屡屡出现各种地王就是为了推高土地价格。（其实这个土地钱大部分也都用在了老百姓身上，现在大家感觉到城市交通、绿化、设施、环境等比十年前好多了，对吧？没买房的老百姓其实也已经享受到了土地财政的红利了）

　　第四就是硬成本的上升，包括建筑成本。2001年初我们这里比较好的的房子只有1400元一平方，但是几位房地产老总都说到年底房价会突破2000，我说为什么？他们说钢材水泥都在涨，人员工资在涨，配套设施要求在提高，成本提高很快。实际情况是，当年10月份房价已经突破2000了。

　　由于前几年美元QE出来的钱很多又进入中国，中国房地产投资增幅太大，这就造成今天房子库存量太大，很多国内资本投资也被锁在房地产，包括银行的、个人的。如果不能重新激活和提高房地产成交量，中国的经济回暖就会很慢，这不仅涉及资本问题，还涉及与房地产行业相关联的上下游53个产业的回暖。

　　目前，中国房地产的形势是，一线城市房价暴涨，二线城市微涨，三四线城市房地产价格就上不来了。不仅价格上不来，成交量也上不来，这也是影响这些城市经济发展的因素之一。北上广深房价涨是正常的，一个是要与这些城市的形象与地位相匹配。比如，我今年五月份在深圳的时候，听到一条新闻，中国十大城市2014年综合竞争力排名，深圳已经超过香港跃居第一。那我当时就说深圳的房价马上会暴涨。为什么？有旁边的香港做参照啊。另外，北上广的房价还有一个与世界其他大城市横比的问题，北京和上海都是世界前20名的城市，房价也不可能是其他城市的几分之一吧？那是有钱人去的地方，我们可以少操心。

　　问题主要在三四线城市的存量房如何处理。这些城市的房子房价说实话并不是很高，但是近几年老百姓的收入下降了，造成购买力不足。而且收入增加的预期也不强，老百姓不敢按揭买房子。这些房子怎么办？

　　1、降价销售。所以这次中央经济会议，习大大也提出来了，要消化存量房，开发商要降价销售。但是这里面有几个问题要解决，现在这一批房子都是在土地价格、人工、材料高点的时候建的，加上这两年的财务成本，三四线城市很多楼盘实质已经是在无利甚至微亏的情况下销售，以价换量。但是就这样成交量也上不来，再降价可能有很多项目是要亏损的。况且，中国人买东西是买涨不买跌，继续降价反而会造成房子更难卖。还有，降价幅度太大，前期业主马上又会闹事，因为这意味着他们的固定资产贬值了。更大的一个影响就是对人民币发行机制的影响，还有银行资产的安全等等。

　　如果想降价销售，只能在土地价格上做文章，通过房地产税来调节。比如，划一条时间线，这条线之后，强行把价格降低，但是要收房产税，政府返还这部分土地差价给开发企业。这样做实质是把土地价格再分期付款，减轻初始购房者的支付压力。房地产税的实施，风传是2017年，这个是有可能的，但是也不排除提前实施，这个要根据国内经济情况而定，准备工作我相信已经做好了。

　　2、政府回购。政府拿出钱来回购现房，当然，肯定是地段较差、销售较难的楼盘，把这些回购房作为保障房和廉租房。我们的政府有义务让大家都有房子住，对于那些买不起房子的，要让他有基本生活条件的保障房、廉租房住。只要房子进入居住使用阶段，多少会拉动下游产业的联动，比如家装建材等等。也可以与小城镇百姓住房置换，让农村百姓进入城市生活，分项国家发展红利，同时还可以置换出大批土地。

　　3、民资团购。这个基本就是要改变用途的，比如建设养老社区，优惠幅度可以大一点，但是不能转让，定性使用。我们都说中国马上进入老年社会，独生子女一代，有大批老人要养。如果我们拥有很多居住、生活、环境、医疗条件很好的养老社区，既解除了独生子女要抚养老一辈的问题，解除他们的后顾之忧，也能提高我们的养老水平。一线、二线的老人在退休之后可以到三四线城市的养老社区来，减轻大城市的供给压力，一举多得。

　　目前，国家稳定房地产行业还是很有必要的，这个涉及全社会的稳定。只有社会稳定，我们才能继续朝着我们最高战略目标前行，中国梦才会更快的实现。（2015.12.23）

biosoul

怕的不是国际资本，他们能有多少钱，怕的是国内官僚资本

gaogao5158

国家稳定房地产行业还是很有必要的

麻木

房地产是剥削老百姓的行业。