叶檀：大城市房价跟高铁票价一样，不会降

大参考

　　如果我是决策者，要保持市场稳定为改革腾出空间，我会怎么做？

　　首先，要保持金融的稳定。金融的稳定首先是房地产的稳定。否则，在税收调整完毕之前，就难以保证地方财政的安全，地方政府只有降价求售土地，或者把矛盾上交到中央财政，类似于债务置换、借新还旧的情况会层出不穷。

　　房地产目前看上去已经复苏，其实并不尽然。

　　一线城市是房地产领域最厚的安全垫，从去年至今一线城市的房地产市场如火烹油。据《央视财经》报道，开年不久，深圳全市一手住宅单日成交均价达91965元，创出深圳一手住宅成交日均价的历史新高。另据《第一财经日报》报道，过去一年上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量创出历史新高，成交均价同比上涨18%，而对于市区的中高端楼盘成交均价同比不乏超过50%的增加。

　　2月17日，财政部等三部委出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，降低交易成本鼓励交易，一线城市仅适用一条契税优惠:对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。以前专门针对普通住房的优惠政策，现在可以针对豪华住房，对于推进一线城市高端住宅有利，换句话说，一线城市的高档房价格受刺激还将更高。现在北京、上海等城市已经是卖方市场。

　　近两年的房地产政策主要是为了消化二线以下城市房地产库存。大量蔓延的无人问津、缺乏活力的新城才是心腹之患。

　　国务院发展研究中心副主任王一鸣19日在50人论坛上表示，房地产库存有大中小三个口径，最小的口径是已建成的商品房待售面积有7亿多平米，中口径再加上在建的未售面积，最大的口径是已经购了土地，还没有开发的。2015年12月底待售面积约7.18亿平米。按这个口径，去库存，按去年全年销售面积12.81亿平米，加上在建面积是73.5亿平米，这是中口径，需要5年9个月，如果再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，大口径要6年5个月，这是库存的概念，光这库存就够上亿人消化的。

　　现在户籍改革政策主要面对中小城镇落户，鼓励农民工朋友买房，鼓励到什么程度呢？就是希望政府能够拿出部分来进行补贴中低收入阶层。

　　王一鸣的八条建议里面有四条与此相关。提高保障性安居工程的货币化安置比例，去年安置比例是28%，如果能提高到50%就能消化掉一块。政府给钱，或者直接购房作为保障房，政府就成为市场的一个参与方了。量化租赁市场也让政府介入，外来人口租赁价格太高，可以出台一些利率补贴政策。同时拿出部分公积金探索建立城市住宅政策性银行，给买房的农民工朋友进行按揭补贴，贷款贴息。最后推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税。

　　目前正在执行的政策，以及未来将会推出的政策，都会着眼于推进房地产交易，消化库存，减少供应，同时让一线与二线核心城市补贴其他城市。

　　在中国所得税不完善的情况下，房地产就相当于所得税的补充，购房的应该小康以上，购多套房的起码有大康水平，企业家可以把企业做成亏损，可买房必须要缴纳各种税收，顺便还帮开发商支付了地价。目前政府收支不平衡，税收在下降，房地产依然是变相征收所得税的一个利器，营改增等税收改革，地方政府税收没有增加，不可能降低房地产税收。

　　一线城市与核心城市房价尤其不会降，中国有钱人集中到大城市购房，这是资源集中之地的变相征收的机会税。房地产市场苦乐不均，经济发展同样苦乐不均，政府大规模投资基础设施，大项目、城镇化，转移支付必不可少。虽然财政部长楼继伟先生表示，大量削减了中央财政专项转移支付项目数量从2013年的220项减少到2015年的96项，专项转移支付金额下降3.2%。

　　但到处需要资金，在解决贫困人口、基建过程中过程中转移支付不会减少。基础设施项目，一带一路项目到处需要资金，据不完全统计，截止2月20日，在上海、河北、四川等十省市“两会”上，亮出今年近8.5万亿元的建设投资“菜单”，而据光大控股首席投资官殷连臣，按目前基础设施行业发展面临巨大的资金缺口，到2020年大约需要1.5万亿美元的投资（换算成人民币约为9.8万亿元）。

　　资金从何而来，赤字如何弥补，通过房地产尤其是一线城市的房地产，集聚资金到政府手中。抱怨高铁票价高，就会跌吗？不会。中国还会修高铁，弥补成本还指望从票价上来呢。这不，发改委宣布，从今年开始，高铁票价由铁总自行制订了。