刘晓博：超级重磅！广东省亮出楼市底牌

大参考

　　2月28日，广东省政府印发了“供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）”及五个行动计划的通知，全面亮出了楼市去库存的底牌。

　　对于想在深圳乃至广东置业的人来说，这份文件具有重要的指导意义。现在让我们逐一分析其中的看点。

　　看点一：每个城市到底积压了多少房子

　　关于房地产的政策，都集中在“广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）”里，其中附件里有一个表格值得高度重视（如下）：

　　对于这份表格，文件解释说：根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，将全省城市分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策。

　　一类城市为库存规模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清远等4个城市。

　　二类城市为库存规模较大、需求较旺盛城市，包括江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江等7个城市。

　　三类城市为库存规模小、需求平稳的城市，包括河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾等7个城市。

　　四类城市为住房限购的广州、深圳市以及库存规模小、需求旺盛的珠海市。

　　各地要结合自身实际，制定行动计划，落实国家和省深化住房制度改革的总体要求与目标任务。到2018年，各地级以上市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

　　从表格可以看出，按照人均计算商品房库存量最小的是深圳。深圳实际生活人口跟广州都是接近2000万人，但广州库存量是深圳的3倍。广东21个地市只有深圳、珠海没有去库存任务。

　　库存总量最大的城市依次是佛山、惠州、中山、清远。这些城市里还有巨大的非商品房去库存任务。在近期广东落实国家降首付政策市，只给了佛山、中山、珠海和江门，可见在广东省眼中惠州、清远的市场有风险。

　　看点二：广州随时可能放松限购

　　最近两年来，广州跟北上深房价差距越来越大，因此坊间一再传出“广州即将取消限购”的消息。在此次出台的文件里明确提出：“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”。

　　所以，如果你有房票、有资金、有需求，应该抓紧在广州买房。

　　此外，还提出取消对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求；切实贯彻落实住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理的相关政策；有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。

　　看点三：去库存目标

　　文件提出，到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，即在全部消化2016—2018年供应溢出约630万平方米商品房的基础上，力争再化解2000万平方米的商品房库存。

　　其中各城市负责化解1000万平方米商品房库存，通过搭建市场化、专业化、规模化住房租赁平台等，再化解1000万平方米商品房库存。各地级以上市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

　　看点四：去库存可能出台的政策

　　1、通过政策性银行中长期政策性贷款支持、减免行政事业性收费、资本金注入、保障房资产注入等措施，引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租，成为大型公共租赁住房供应企业，为去库存、满足外来务工人员及新就业大学毕业生等群体住房需求、培育住房租赁市场提供新渠道。

　　2、鼓励房地产中介企业、物业服务企业等发展成为以住房租赁为主营业务的专业化企业，形成“薄利多租”的住房商业模式。

　　3、鼓励各地购买或租赁商品房用作乡镇学校教师、卫生院医护人员中住房困难群体的周转宿舍。

　　4、鼓励高校、科研机构通过发放住房补贴或购买、租赁商品房方式，解决引进人才住房问题。

　　5、采取公租房货币化方式，逐步将公共租赁住房保障范围扩大到外来务工人员等非户籍常住人口。

　　6、按照住房制度改革的要求，将住房保障逐渐覆盖到符合条件的各类人群。

　　7、加快提高户籍人口城镇化率，深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，省住房城乡建设厅要积极配合中国农业银行广东省分行搭建“农民安家贷”等信贷平台，大力支持农民购房。

　　8、鼓励各地通过发放住房补贴等方式，支持城市老旧社区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房的户籍家庭购买商品住房，补贴面积标准不低于城镇居民家庭小康水平住房面积。

　　9、全面清理房地产开发和交易过程中的行政事业性收费，切实降低房地产开发和交易成本。

　　10、鼓励各地搭建商品房团购、团租平台，引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。

　　11、支持有实力、信誉好的房地产开发企业开展企业、项目的兼并重组及整合，提高产业集中度。在企业落实债权债务责任和风险可控的前提下，对被兼并企业逾期、到期的银行贷款给予展期或转贷，对兼并重组后的企业综合授信给予并购贷款支持。

　　12、在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。在不改变用地性质和容积率前提下，允许在建商品住房项目适当调整套型结构。

　　13、支持各地政府出台政策，引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间；将库存商品房改造用于扶持养老、旅游等事业发展。

　　14、加快推进珠三角城际轨道交通网建设，加强各城市轨道交通的互联互通。完善城市外围地区交通和公共服务设施配套，重点加快推进广州与清远、佛山，深圳与惠州、东莞的轨道交通网络衔接和建设，为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。

　　15、各地要加强城市公共资源均等化配置，在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内，整合库存项目间公交站点、学校、医院等公共服务设施配套，实现功能共享。