占豪：中国房产泡沫为何一直不破？未来会破吗？

大参考

　　最近，由于一线城市房价大涨，房地产泡沫又成了大家关注的焦点。中国房地产有没有泡沫？毫无疑问，肯定是有的，过去些年房价涨那么多，世界罕见，能说没有泡沫？但是，关于中国房地产泡沫破灭大约从10年前就开始成为很热的话题了，但现在已经到了2016年，一线城市的房价还在涨，泡沫破灭却一直没有到来。以中国现在的房价，放在美国、放在日本或其他发达国家，早已破灭，但在中国就愣是不破，打破了很多人的预言，这是为什么呢？在占豪看来，根本原因有三：

　　一、中国的城市化进程。

　　如果你观察美日近几十年中房产泡沫破灭现象，基本都有一个共同特点，那就是他们都完成了城市化。也就是说，没有更多的新增人口由农村流入城市，刚需降低了。但中国不同，根据国家统计局的数字，中国2014年城镇化率是54.77%（2015年为56.1%），按户籍统计城镇化率则是36.7%，两者有18.07%的差距。根据全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明的研究，中国的城镇化实际上是包括城和镇。城的概念显然是直辖市、地级市和县级市，我们大概有660个；镇就是县以下的机构，就是乡镇这一级。按照2014年的数据，中国有1.8亿人是生活在乡镇。他判断，中国真实的城市化率大概为45%。

　　然而，发达国家中，美国2008年城市化率是82%，农民只占人口的1.8%，其余人口生活在村镇。发达国家平均城市化率高达75%，英国竟高达90%。哪怕按照70%的标准来计算，我国也还有25%的空间。这些由乡镇以下人口向城市迁移的周期还很长，会源源不断提供刚需，这就是为什么按照发达国家的标准中国房产泡沫应该破灭而不破灭的根本原因之一。

　　二、中国的经济发展阶段。

　　中国房地产泡沫没有破裂的原因还就是中国经济的发展阶段这个因素。中国虽然是世界第二大经济体，但人均GDP大约才只有7500美元左右。人均GDP低，说明中国劳动生产率提高的空间还很大，中国人收入水平提高的空间还很大。这意味着，只要中国经济继续保持稳健发展，那么中国人的购买力还有很大的增长空间。这一点中国的情况和发达国家房地产泡沫破灭的情况也差异较大，他们房地产泡沫破灭时已是发达国家，劳动生产率已经很高，人均GDP已经没办法实现高速增长。这意味着，中国只要维持中高速增长，那么在未来较长时间里，就总体方向而言，房价都是有支撑的。这是房产泡沫没有破灭的第二个原因。

　　三、中国的人口基数。

　　这第三个原因就是人口基数，中国人口基数大，城市化进程比普通发达国家要长很多，这一过程意味着有巨大的投资空间，有巨大的住房需求增长空间，这种增长本身就会对房价构成支撑。

　　这三点占豪认为是房价之所以按照发达国家标准早该破灭的房地产泡沫没破灭的原因。那么，既然有这三大支撑，是不是中国房地产泡沫就不会破灭了呢？非也！这里实际上也蕴含着很大的风险，不但是房地产的风险，更是中国经济的风险。

　　这个道理很简单，房价过高会占去太多资本，大量资本堆积在房地产行业会形成货币的堰塞湖，这会影响资本在实体经济的通畅循环，其结果是一旦高房价和需求出现脱节，房地产泡沫不但会破灭，还会导致中国经济硬着陆。我们知道，一线城市是核心资源、稀缺资源，如果这部分房地产资产出现泡沫破灭，那么市场人心逆转，其结果就是整个房产市场崩盘。现在一线城市的房价显然是很高的，虽然这个价格现在依然有支撑，但继续大涨的结果是风险的积聚，谁也不能保证是否泡沫将破灭。正是基于这个原因，个人才非常担心一旦一线城市房产泡沫破灭，才主张三四五线城市去库存应该和一线、二线城市区别调控，区别对待。因为，一旦一线城市房地产价格泡沫破灭，三四五线城市去库存也基本就不可能了。这将会影响中国经济的大局。所以，这里还是希望要对一线城市的房价谨慎谨慎再谨慎，不可放纵，一旦一线城市房地产泡沫破灭，其危害将会非常之大，比2015年6月的股灾要大得多得多。

yuyue1111

赞同，总感觉有股力量在炒作一线城市的房地产，就等着看堰塞湖的崩塌，如何消除房产泡沫，和地方政府行政效率和行政作为密不可分