易宪容：上海楼市的疯狂是否会戛然而止？

大参考

　　上海楼市，一方面是购买者的疯狂入市，不少购买住房者都希望在上海房地产宏观政策出台之前能够接到最后一棒。因为，从上海网上房地产的交易数据显示，昨天19点时一手房成交量就突破1100套，到21点时成交量上升到1360套！这个网签量是平时的10倍，足见当前上海房地产市场是如此的疯狂。而由于签售火爆，使得该网站不得不贴出公告警示网签者。

　　另一方面，有媒体大量的报道，上海的房地产宏观调控政策方案将在今天公布。其政策核心是从价格、土地、信贷、税收等方面入手来调整。但最为重要的是从信贷入手来限购住房投机炒作者。

　　比如，第一，房贷利率折扣统一上调为最低9折。而此前上海市场上，首套房已经普遍出现8.5折，以及个别低至8.2折、8.3折。二套房利率上浮基准10%也有银行在具体执行中突破。第二，执行“认房不认贷”政策。也就是说，不管首套房的贷款是否付清，只要名下已经有一套房，再买一套都算作第二套。而此前，上海地区执行“只认贷”政策。第三，二套房政策中，严格区分普通和非普通住房。普通二套房的贷款首付最低5成，非普通二套房最低为7成。而此前，上海银行业并没有严格区分普通和非普通住房的差别。

　　从上述现象可以看到，无论是购买住房者的疯狂还是政府将要出台的房地产宏观调控政策，其实针对的都是住房投机炒作者，基本上与住房消费者无关。政府房地产政策的愿意就是希望这些住房的投机炒作者不要让上海的房价再疯狂而是稳定，从而让政府的脸上无光。只要上海的房价不再疯狂，住房投机炒作最多炒作也没有关系。因为，这样既可达到保证GDP快速增长的目的，也能够平息绝大多数不能进入市场的购买者的愤怒与无奈。

　　因为，就市场所流传的上海将要出台的房地产宏观调控政策来看，主要放在降低一套房少许利率，第二套利率上浮；认房不认贷；第二套住房首付提高等，如果真是这样的政策出台，实际上都在让从2014年930信贷政策出台以来的房地产信贷政策有少许的回到之前政策，以此来达到推高住房炒作者的门槛及炒作成本。但是，如果投机炒作者预期不改变，在当前整个货币信贷过度扩张的情况下想达到其目的是不容易的。

　　因为，当前的房贷利率早就下调到历史以来的最低水平，利率上调到9折对购买住房者影响不大，而第二套住房的利率上浮更是无关紧要。因为对于第二套住房的事前认证，不仅成本高，而且在房价还在上涨的情况下，住房投机炒作者能够找到化解这种认证的办法，而且中国法定的东西都可变通，那么这种政策性的东西在房价上涨时肯定能够突破，其所能够起到作用也会十分有限。对于提高首付比例当然是很重要，从而让住房投机者的进入成本全面上升，但是上海的金融市场如此发达，私募基金及互联网金融如此发达，如此政策上不能够严格限制这些资金进入首付贷款，认定这种贷款是非法，那么在房价上涨时投机炒作者同样能够突破这种首付提高。

　　在这里，政府要十分明确，在房价上涨得很高时，无论是购买第一套住房还是购买第二套住房，除少数人之外，基本上都是用于住房投机炒作。因为购买一套同样可用来投资赚钱，购买第二套更是如此。在这种情况下，政府要稳定房价（其实房价是不可稳定的），不在于当前市场的投机成本高低及进入市场门槛高低，而在于当前房地产市场的价格上涨预期是否改变，如果出台的房地产宏观政策能够改变这种房价上涨预期，那么疯狂上涨的房价才能够戛然而止。如果出台的房地产市场政策不能够扭转当前上海的房地产价格疯狂上涨的预期，那么这些出台的政策所起到作用十分有限。

　　当然，要扭转当前上海房价疯狂上涨的预期，首先要做的就是出台的房地产市场政策真正能够遏制市场上的各种资金进入首付贷款，并保证购买第二套住房的首付比例在所设定的高位。这样才能够真正的限制住房投机炒作者进入及预期扭转。而购买第二套住房的投机炒作者无法涌入，那么当前上海住房市场价格疯狂上涨的预期就可能扭转，房价会由此而下跌。如果这种情况下出现，当前在上海宏观调整政策出台前疯狂网签的住房投机炒作者就可能成为高房价最后一棒接受者。估计这些住房投机炒作者会逃无所逃。

　　总之，尽管流传上海房地产宏观调控政策在今天出台，上海政府也意识到信贷管理是保证房价稳定的核心，但所流传的要出台的政策力度还是太小，同时还得保证首付贷款正当性，这样才能让上海疯狂上涨房价暂时回潮，否则没有这种政策保证，上海房地产宏观调控政策效果如何是有限的。