周蓬安：土地续期，建议与房地产税立法统筹解决

大参考

　　近期，《温州部分土地使用权到期需花三分之一房价续地》一文引爆舆论场。该文的核心点在于温州国土部门为解决出让年限到期土地续期的具体解决方案，即：参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

　　由于历史原因，上世纪90年代很多土地出让年限仅有20年，目前已有多地出现使用权到期致房屋无法交易的尴尬问题。若仅仅考虑公平原则，房产持有人通过交纳一定数额土地出让金以获取土地使用权续期是理所当然的，因为土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。对于20年使用权地块而言，当初开发商取得该地块的成本相对较低，分摊在商品房价格中的土地款也相对较少，如今续期如果不补交出让金，不但政府利益会受损，对其他已经缴纳70年出让金的业主也不公平。

　　但如何补交却是值得研究，像温州这样按照楼面地价一次性交纳70年土地使用权的做法肯定行不通。因为如果按照这个算法，一线城市楼面地价达到5万元区域，交易一套100平米的房子就得交纳500万元土地出让金，这对于个人来说无异于“天价”，一些普通市民根本承受不起。此外，物权法明确提出“自动续期”概念，一次性交纳过高的土地出让金，必然是逼得业主无法“自动续期”，加剧同系不动产的房屋产权与土地使用权分离这种十分矛盾的现象。

　　温州20年使用权土地续期所反映出的政府尴尬，主要因为目前相关政策法规不配套，对该问题缺乏“顶层设计”。虽然《物权法》第149条第1款规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但由于未能同步出台具体的实施细则，导致如何“自动续期”存在不确定性，因此当下难以操作，而这一几乎所有城市都已出现或即将面临的问题，已到非解决不可的地步。

　　笔者以为，正在研究中的房地产税改革，宜将这一问题纳入全盘考虑当中。在设计房地产税这个税种时，对土地使用权到期和未到期的可分别对待，即对处于土地有效使用期内的房产，以评估价剔除楼面地价部分计征税款；而对于土地使用年限超期的房产，可视为楼面地价已分摊结束，计征房地产税时也就不再考虑楼面地价部分。此外为公平起见，真正体现土地使用权有偿使用属性，还必须同时规定，对部分土地使用权到期后的“免税房”，也应按照土地的楼面地价为计税依据，计征房地产税。当然，由于评估楼面地价远高于原始楼面地价，若按照评估楼面地价计征房地产税，房屋持有人的负担依然过重，因此各地可根据具体情况打折计征。

　　这么做的好处至少有三：一是很好地解决了土地使用权与房屋所有权分离问题；二是业主分年交纳，不至于过于影响正常生活质量；三是地方财政有了长期稳定的税收，有利于地方财政保障。此外，以征收房地产税形式解决出让年限到期土地续期问题，还可以轻松化解《物权法》规定“自动续期”目前所出现的尴尬，让商品房土地使用年限到期后的业主，按期缴纳一定的房地产税后，无需重新签订国有土地使用权出让合同即可“自动续期”，继续拥有房屋产权，并且自此不再受“土地出让年限”的困扰，让自有房产真正成为私产。