邓元杰：微解读，苏州土地流拍意味着什么？

大参考

　　5月24日早上传来惊天消息：奥巴马全面解除对越南的军售限制！美国为什么会这么做？我国在南海到底该怎么做？如何从全局看待我国的南海战略？微信号“老邓de财经茶馆”（或“Laodeng_caff”）有篇文章《该来的总是会来：奥巴马全面解除对越南军售！》，有兴趣的可以移步观看。现在说说房市。

　　以后，我将把至少40%的篇幅放在楼市上。这是因为：随着我国经济日益恶化，楼市将越发重要。对不起，我也不想这样，我也希望房价平稳，但是……不太可能啊。所以以后，将解读各地以及全国楼市！

　　好了，今天就说一条楼市消息。5月23日苏州2016-WG-41号地块，经过3分钟竞价119轮（靠，一分钟40轮，1.5秒一轮），苏州浒关宅地因为超过限价遭流拍。起拍楼面价是6714.3元/平方米，最终报价是15071元，超过了“涨停板”价格13988元。房企们似乎根本没把涨停价当回事，他们意犹未尽，超过最高价之后还疯狂竞价8轮。另一块地2016-WG-39号在第112轮竞拍时，超过最高限价500万元，也流拍了。

　　有分析认为，苏州限制最高价格，是为了抑制房地产投机热。但我以前就分析过，苏州市政府是因为赚得太多了，数钱数到手抽筋，所以既不想以“低价”出手，也不想背上“地王”的名声，受中央批评。所以出台“超过最高限价就流拍”的政策，可谓聪明之极。

　　以“低价”出手几乎是不可能的，因为虎视眈眈的房企太多，“低价”卖给一家，其余上百家房企肯定怀疑有内部交易，一旦上告，麻烦大了。所以如果拍卖，只能最高者得到。但是苏州一方面是赚够了，另一方面也不想被别人批评和指责，所以出台了这么个政策，实在是牛啊。好了，现在地都“卖”不出去，苏州的存量地就那么多，未来的房价如何，可想而知。等以后房价大涨，或者等上海产生了一大堆地王，苏州的土地显得“便宜”了，苏州市政府再次以更高的价格卖地，既实现了“可持续发展”，又不受中央的批评，岂不是两全其美？

　　这就是地方和中央的博弈之道：你不是要限价吗？那好，我限价甚至流拍，你满意了吧？

　　（与此同时，苏州两块商贸用地：2016-WG-23和2016-WG-40，都是底价成交。它们一块是商贸用地，一块是问题娱乐用地，起拍楼面价分别是每平米11250元和3749元。不是比较偏，就是没有多少价值，而且不能开发多少住宅。）

　　以后苏州市政府的经验，可能会被越来越多的一二线城市学习。不信走着瞧。

　　我在5月18日的《重磅分析：从苏州楼市看全国楼市和货币财政政策的走势》中说过，苏州的实体经济不怎么样，甚至可以用“每况愈下”来形容。但是，当全国90%以上的城市比苏州还差时，人口除了涌向北上广深，就是涌向苏州这种二线强市了。所以长远来看，对苏州不必有任何担心。

　　所以不是有个笑话吗：两个人到森林旅游，看见一只老虎，A撒腿就跑。B对A说你跑什么？再跑也跑不过老虎。A说：我只要跑过你就行了，呵呵。苏州虽然差，但只要能跑得过全国90%的城市，以后的人口肯定会向苏州聚集，从而实现“可持续发展”。要知道，京沪一向齐名，但北京的面积是16200平方公里，而上海只有6340平方公里，连北京的一半都不到。此时就是加上苏州的8488平方公里，或者退一步，加上苏州的工业园区和相城区（这两个区通高铁），面积也远远小于北京。在这种情况下，苏州未来的房价走势不是很显然的吗？

　　前提条件当然是：我国仍然会一波又一波地大放水。对于这条，我没有丝毫担心。虽然我心里很难受，不希望看到这种结果。但是，体制和思路决定了这一切，你还能期待有什么其他结果吗？

　　财上海的口头语是“京沪永远涨”，以后我邓元杰的口头语就是“放水”，嘿嘿。

　　放水，放水！放水！！

　　放水……