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邓元杰:微解读,苏州土地流拍意味着什么?

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发表于 2016-5-24 10:40:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
  5月24日早上传来惊天消息:奥巴马全面解除对越南的军售限制!美国为什么会这么做?我国在南海到底该怎么做?如何从全局看待我国的南海战略?微信号“老邓de财经茶馆”(或“Laodeng_caff”)有篇文章《该来的总是会来:奥巴马全面解除对越南军售!》,有兴趣的可以移步观看。现在说说房市。

  以后,我将把至少40%的篇幅放在楼市上。这是因为:随着我国经济日益恶化,楼市将越发重要。对不起,我也不想这样,我也希望房价平稳,但是……不太可能啊。所以以后,将解读各地以及全国楼市!

  好了,今天就说一条楼市消息。5月23日苏州2016-WG-41号地块,经过3分钟竞价119轮(靠,一分钟40轮,1.5秒一轮),苏州浒关宅地因为超过限价遭流拍。起拍楼面价是6714.3元/平方米,最终报价是15071元,超过了“涨停板”价格13988元。房企们似乎根本没把涨停价当回事,他们意犹未尽,超过最高价之后还疯狂竞价8轮。另一块地2016-WG-39号在第112轮竞拍时,超过最高限价500万元,也流拍了。

  有分析认为,苏州限制最高价格,是为了抑制房地产投机热。但我以前就分析过,苏州市政府是因为赚得太多了,数钱数到手抽筋,所以既不想以“低价”出手,也不想背上“地王”的名声,受中央批评。所以出台“超过最高限价就流拍”的政策,可谓聪明之极。

  以“低价”出手几乎是不可能的,因为虎视眈眈的房企太多,“低价”卖给一家,其余上百家房企肯定怀疑有内部交易,一旦上告,麻烦大了。所以如果拍卖,只能最高者得到。但是苏州一方面是赚够了,另一方面也不想被别人批评和指责,所以出台了这么个政策,实在是牛啊。好了,现在地都“卖”不出去,苏州的存量地就那么多,未来的房价如何,可想而知。等以后房价大涨,或者等上海产生了一大堆地王,苏州的土地显得“便宜”了,苏州市政府再次以更高的价格卖地,既实现了“可持续发展”,又不受中央的批评,岂不是两全其美?

  这就是地方和中央的博弈之道:你不是要限价吗?那好,我限价甚至流拍,你满意了吧?

  (与此同时,苏州两块商贸用地:2016-WG-23和2016-WG-40,都是底价成交。它们一块是商贸用地,一块是问题娱乐用地,起拍楼面价分别是每平米11250元和3749元。不是比较偏,就是没有多少价值,而且不能开发多少住宅。)

  以后苏州市政府的经验,可能会被越来越多的一二线城市学习。不信走着瞧。

  我在5月18日的《重磅分析:从苏州楼市看全国楼市和货币财政政策的走势》中说过,苏州的实体经济不怎么样,甚至可以用“每况愈下”来形容。但是,当全国90%以上的城市比苏州还差时,人口除了涌向北上广深,就是涌向苏州这种二线强市了。所以长远来看,对苏州不必有任何担心。

  所以不是有个笑话吗:两个人到森林旅游,看见一只老虎,A撒腿就跑。B对A说你跑什么?再跑也跑不过老虎。A说:我只要跑过你就行了,呵呵。苏州虽然差,但只要能跑得过全国90%的城市,以后的人口肯定会向苏州聚集,从而实现“可持续发展”。要知道,京沪一向齐名,但北京的面积是16200平方公里,而上海只有6340平方公里,连北京的一半都不到。此时就是加上苏州的8488平方公里,或者退一步,加上苏州的工业园区和相城区(这两个区通高铁),面积也远远小于北京。在这种情况下,苏州未来的房价走势不是很显然的吗?

  前提条件当然是:我国仍然会一波又一波地大放水。对于这条,我没有丝毫担心。虽然我心里很难受,不希望看到这种结果。但是,体制和思路决定了这一切,你还能期待有什么其他结果吗?

  财上海的口头语是“京沪永远涨”,以后我邓元杰的口头语就是“放水”,嘿嘿。

  放水,放水!放水!!

  放水……

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