刘晓博：你在盼着房价下跌，但利率出卖了你！

大参考

　　表面上，近期楼市发生重要转折：5月9日“权威人士”通过《人民日报》表态，称“房子是用来住的”，反对通过“加杠杆”为楼市去库存。与此同时，央行也收紧了货币增速。

　　这是“面子”，那么“里子”呢？

　　但今天（5月31日）公布的一项数据显示：首套房的银行按揭利率，在5月份仍然创下新低：

　　融360发布的今年5月房贷报告显示，全国房贷市场首套房平均利率4.49%，续创历史新低，首套房优惠利率占比约八成，近三成银行能提供九折以下优惠利率。而在3月和4月，全国首套房的平均利率分别为4.54%和4.52%。

　　5月份，二套房平均利率为5.39%，即基准利率上浮1.1倍，与上月持平。

　　利率是资金的价格，利率的高低影响企业和个人贷款的积极性，因此当利率走低的时候，对股市、楼市等资产价格构成利好。反之，当利率提升的时候，股市和楼市往往下跌。

　　自2014年11月以来，央行6次降息，把商业按揭利率降低到了历史最低点，而各大商业银行也纷纷推出利率优惠政策，更加剧了这种局面。目前，5年以上期限的商业贷款基准利率是4.9%，但9折利率极为常见，天津银行甚至推出了84折的优惠，利率低至4.09%。

上图：部分城市房贷利率，转自融360。

　　也许有人会说，首套房是刚需，当然需要优惠点。但你要明白，在这轮房地产政策牛市里，绝大多数城市（一线城市和部分热点二线城市例外）都重新定义了首套房。

　　2014年9月30日，银监会曾下发文件称：

　　对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　看明白了吧，不仅第2套房可以算成首套房，而且房贷利率理论上可以低到7折。事实上，很多没有被列入统计的小城市，可能已经突破了上面说的4.09%的低点。

　　在商品房去库存任务重的城市，首套房的首付比例早就突破了3成，比如据媒体报道，在长春被纳入调查的14家银行中，已全部执行首套房最低2成首付政策。

上图：部分银行的按揭利率，转自融360。

　　首付2成，再加上史无前例的低按揭利率，中国房地产市场目前事实上进入了最“鼓励房价上涨的时期”（一线城市和部分二线城市例外）。这恐怕是很多人没有预料到的。

　　那么，对于想买房子的人，该如何做呢？我的看法是：如果你是刚需，你的承受能力还可以，那么现在是动手的时候；如果你是想投资的，对于那些降低首付、把利率搞得很低的城市，你要小心了。这都是“诱多陷阱”！

　　从投资角度看，反而是那些限制你买房子的城市，更有投资价值！