叶檀：买学区房

大参考

　　对中国优质教育资源稀缺的衡量单位，不是师生比等数据，更直观的是学区房。

　　学区房与非学区房的差价每年不一样，但只要有学区，就有学区房溢价，在中国目前的教育环境下，学区房算是相对公平、成本低廉的办法。

　　2012年7月20日大公网上发布《北京市海淀区学区房现状》的分析文章，指出北京市海淀区四环内的两栋楼房仅相距20多米，隔着一道铁栅栏和树木，都建于1988年，建筑风格和楼层结构完全相同。在二手房交易市场上价格有天壤之别。中关村东南小区927号楼单价3.8万，大泥湾小区市场价大约在3万，价格相差27％左右。

　　学区房溢价来自于就近入学的政策，本身是为了公平，摆脱按价择校、贫富分区。但经济学起码的供需理论起了作用，只要是稀缺资源，就一定会表现在溢价上，不是这个人得利，就是那个人得利。如果花钱择校，是学校得利，如果是划区就近上学，恰巧手上有学区房的人得利，只不过这个运气就像中头彩一样不可捉摸。这也像拆迁一样，被拆迁的住户如同中了头奖，我们总不能一纸令下，不给拆迁户补偿，这样会闹翻天。

　　去年12月9日，腾讯财经发表《多市学区房溢价超50%》的文章，指出政策直接催动学区房热潮。2014年2月份，政策要求19个大城市2015年全部就近入学，即4个直辖市、5个计划单列市以及10个副省级省会城市（沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、济南、武汉、广州、成都、西安），当年学区房搜索热度直线上升。

　　去年底，学区房溢价最高的城市是天津、深圳、苏州及南京，均超过50%。接下来是杭州、北京、武汉、成都、广州、上海、重庆，北京作为学区房问题最突出的城市，学区房的溢价在30%左右，位于中游。

　　学区房溢价高的地区未必房价最高，原因各不相同，深圳是移民多，重庆是好的教育资源少，另一些城市通过不给入学的方式驱赶了部分学生，如北京，很多北漂的孩子办不全证，年纪小小的离开父母，到河北衡水等地方就读。

　　有些开发商自己创造缓解稀缺资源的办法，比如要建一大片住宅小区，会就近规划小学、中学，邀请质地优良的小学来建立分校，一些民间办的的双语学校，口碑好的往往供不应求，家长勒紧裤腰也要供孩子上学。

　　学区房疯狂溢价的背后是，中国不缺教育资源。

　　很多人一定不同意，这怎么可能？教育投资占GDP的比重，2013年年初时任财政部长谢旭人在全国财政工作会议上宣布，“国家财政性教育经费支出占国内生产总值的比重达到4%。”这在第三世界里可不算差，尤其是在基数低的背景下。

　　师生比算是赶上了发达国家的水平。教育部网站统计数据显示，从1993年普通小学师生比为22.37：1，最高的是1997年是24.16：1，到了2014年为16.78：1。

　　美国情况各州不同，知乎用户猫奴、芭蕾学生、Workfrolic参照Number of Teachers and Average Class Size网站做了个对比，加州1到8年级，大约是22到25人之间，私立学校师生比更高。看看，我们师生比比美国加州公立学校还强。但笔者到乡村县里稍好的初中，看到的是60、70人一个班，去年5月，江苏省教育厅公布，根据江苏省政府办公厅印发的《江苏省义务教育学校办学标准（试行）》，明确义务教育阶段学校实行标准班额办学，小学班额不超过45人，初中班额不超过50人，学区房溢价还是这么高，这是肿么回事？

　　有个从中国到美国美国卡内基梅隆大学的访问学者表示，看教师的周课时量，中国的教师只有13学时，美国的教师有25学时。中国教师上大课，美国教师赶场子，人家教师在小班级的周转率高。美国教师队伍闲人少，“我女儿在美国私立高中读书，没有思想政治课，更没有党团女工等委和副校长及各个处长，教师闲置的少了，平均数就会发生变化”。

　　在教育部网站里随便一搜，这两年最多的新闻是，“国家教育督导检查组对某某省县（区）义务教育均衡发展督导检查反馈意见”，上面忙着督导，下面在忙各种各样的汇报，从小学到中学，教师应付检查的压力比美国不知大多少。

　　为了改变学区房溢价，教育部在督导，截至2015年年底，全国一共有1302个区（县、市）通过义务教育均衡发展督导评估认定，完成2015年目标的68%，完成2020年目标的47%。目前，上海、北京、天津、江苏、浙江所有县级单位均通过认定。

　　按理，京沪没有学区房溢价了吧，可还有。随着二胎时代来临，周转率下降，学区房成本更高。不要想取消学区房，建立乌托邦那不现实，学区房溢价日本有，美国有，只要在30％的范围内，说明教育差别市场认为不严重，如果溢价极高，一定是哪儿出了偏差。