冉学东：地王就是未来中国经济的定时炸弹

大参考

　　去年最高层提出房地产的去库存任务，然后全国上下联动，进行去库存大会战，但是却出现了地王频现、一线城市和部分二线城市房价轮番上涨、房价泡沫更加膨胀的情景，与此同时，本来应该去库存的三四线城市去丝纹未动。

　　很明显，这次房地产去库存是失败的，为什么？因为政府的策略还是简单的卖掉房子，无论是贷款放开、还是放开限购、还是税收优惠等等，都是从需求侧入手，是通过行政税收或者金融的手段，培养或者增强居民的需求，或者把居民的储蓄调出来去购买房子，所谓的转杠杆。

　　这种去库存的策略最终取得了南辕北辙的效果，就是因为中国的房地产这几年泡沫膨胀病因就在需求侧，行政税收上，政府为了土地卖个好价钱，对开放商往往网开一面，尤其是最近几年货币大放水，是对开放商和购房投机者极大的支持，现在还用需求侧去库存，完全是背道而驰，不失败就不正常了。

　　房地产去库存应该在供给侧进行改革，国外房地产市场的成熟经验多年前就已经传入中国，许多房地产资产管理公司已经默默耕耘多年，只可惜中国房地产需求侧管理过于强势，这些公司在供给侧殚精竭虑，孜孜以求，没有得到大发展。而目前中国房地产已经进入存量阶段，去库存成为未来必然的趋势，房地产资产管理公司终于等到了市场机会。

　　从大拆大建、大包大揽，而后化整为零的权益销售，到精细化的存量资产管理，是房地产市场发展的必然趋势，事实上，许多房企已经开始战略性调整。资产管理不仅仅可以实现去库存，更重要的还可以让开发商实现资产的增值。通过长期持有物业，靠专业团队的运作和经营，实现增值，赚取利润。从政府或者市场角度，无论是商场、办公楼还是公寓，综合体整体持有、专业化经营才能实现其价值。

　　其实，近期高层鼓励培养住房租赁市场，就是从供给侧入手解决库存问题，比如目前有些房地产公司已经成功实践的模式，从拿地到成品出现，开发商对本地块和建筑有一个综合的目标定位和战略，并根据市场风向及时调整。到了经营阶段，通过市场的反馈优化方案增加收入。比如通过分割的方法来增加出租面积，或者改造建筑本身的不足之处。对项目进行综合开发，把各个功能和业态有机连接，提供更好的整体体验，发挥协同效应。这包括建造和经营商场、办公楼、服务公寓、综合体，还有盖住宅，把它们衔接起来，进行整个片区的规划和开发。这样才是所谓的盘活存量，才能带动租赁市场，并发挥综合功能，优化城市环境和生活配套。

　　再比如，2015年房地产行业里流行的“长租公寓”，利用公寓租赁产品、互联网和地产金融三驾马车实现“爱家自此无界”的愿景，让存量资产真正地流动起来，刚性、长期、稳定的长租公寓租客产生的住宿以及相关生活消费，是一个万亿级的持续、稳定市场。这才是政府应该加大马力扶持的市场，也应该是开发商未来努力的方向。

　　房地产资产管理不仅仅是房地产行业的事，它与金融市场息息相关，由于长期持有物业，资金占用时间较长，对于开放商具有很高的风险，而且流动性也比较差，必须有资本金融市场的充分变现和融资功能，房地产资产管理才能顺利推进。

　　比如在国外已经很成熟的REITS产品，中国目前还是公司制，要交公司税，而国外大多数是信托制，REITS产品就可以不用重复征税，REITS产品可以去资本市场上市融资，这样不仅仅可以解决开放商的融资问题，而且也可以让其他投资者分享房地产市场发展的红利，这就是房地产的资产证券化。

　　当然，房地产资产证券化是一个全新的行业，对国内粗放式发展的房地产公司是极大的考验，对其资产管理能力，综合的利用金融市场、住宅租赁市场、商业开发市场、娱乐市场等等都要求极高，国内房地产公司要成功转型首要任务是人才队伍的培养和开放商公司战略的根本转变，这当然是极大的考验。

　　而对于监管者而言，如果真正的用供给侧改革的思路，从房地产资产管理的角度，去经营房地产，可能会让土地价格和房价有一个理性的回调，但是对于未来房地产行业和中国经济却是善莫大焉，土地收入减少了，但是可以通过商业的繁荣、房地产税费去补，而不是仅仅制造一个有一个地王，那是未来中国经济的定时炸弹。

泡泡鱼

地方上的大拆大建什么意思，他们自己心里都明白。官帽子还是第一，老百姓和国家的长治久安没有放在心里