张平：中国房价上涨幕后元凶究竟是谁？

大参考

　　2016陆家嘴论坛6月12日、13日在上海举行，央行原副行长吴晓灵媒体问及“房地产有无泡沫”等问题时，霸气反问记者：“你买的起房吗？你觉得房价不高吗？”吴晓灵的这个反问，恐怕代表了一大批买不起房的中低收入者的困惑。

　　在吴晓灵看来，房价上涨的幕后帮凶就是信贷增长。从1949年—2008年全国信贷30万亿，而2009年—2015年，涨了63万亿。也就是说用七年时间放了30年的两倍多的贷款。货币供应过多了，除了带来物价上涨，就是带来资产价格（特别是房价）的飙升。

　　实际上，随着央行货币政策新一轮的放松，自2015年年初以来，中国房价平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期，这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市，今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。而楼市股票的低迷不仅暗示着当前房地产复苏的不可持续，更是充满着巨大的金融风险。

　　其一，从表示上看，我国房地产贷款占金融机构全部贷款比重的20%。如果考虑到还有其他用途申请的贷款变相进入房地产市场，这一比例可能会更高。同时，近期各处央企地王频现，而买地建房更需要大量的信贷资金，开发商以三分之一的自有资金来撬动三分之一的银行贷款资金，这才促使了房价和地价出现暴涨。既然房地产行业的的资金主要来自于银行信贷，那风险肯定是很大的。

　　其二，过去房地产泡沫化虽然严重，但还不致于像现在“加杠杆”后这么可怕。之前购房者的买房需缴纳30%的首付，房贷金融风险应在可控之中。但今年初，央行将首付款调低至20%，同时一些涉房类企业也纷纷推出首付贷、过桥贷来支持无力购房者“圆上购房梦”。虽然“首付贷”等已被央行叫停，但是这种高杠杆的业务已从表面转向暗箱操作。

　　其三，货币政策越宽松越是助推了一二线城市的泡沫，而对国内的实体经济、三四线城市的“去库存”帮助不大。这就意味着，旧的麻烦没解决，新的泡沫又吹大了。中国货币宽松的流动性主要进入了虚拟经济，这对于当今急需要经济结构转型，以及给房地产去库存化极为不利。

　　笔者并不反对吴晓灵老师所讲的，货币政策宽松是助推国内房价上涨的主要原因，但是如果仅是货币政策宽松，恐怕也并不能完全解释中国房价一连上涨十多年根源所在。中国一二线房价之所能存在较大泡沫，除了信贷支持之外，还有房产税的缺失、外资的流入、土地市场人为的稀缺性。

　　首先，在缺少房产税前提下，等于是鼓励房地产投机炒作。尽管美联储前些年长期奉行QE政策，但是美国人持有房产的意愿不强，约有四成美国人只租房不买房。那为啥美国房价有所上涨，但不可能被炒上天去呢？

　　就是因为美国政府在房产保有环节上对投机投资者征收重税（通常在房价的2%左右）。这使得买房越多，缴纳的房产税就越重，而持有大量房产的人会觉得这是个累赘。尽管，中国政府在上海、重庆两个城市对增量房进行房产税试点，但由于税赋过轻、征税范围小而起不到任何作用。

　　再者，由于各级地方政府垄断土地市场资源，虽然通过“招拍挂”形式出让土地，但人为的控制土地的出让数量，使得土地市场的供应出现稀缺，这也是导致土地价格飙升、地王频出的原因。去年，深圳土地供应大幅减少，造成地价飙涨、房价也环比上涨了50%以上。

　　笔者认为，很多地方政府出于土地财政的考虑，人为的控制了土地市场的供给，导致地价的上涨，同时也推动了当地的房价上涨。如果加大对土地市场供应量，地价不可能炒上去，房价没有大涨的空间。同时，据媒体估算，地方政府的各项税费已占到总房价的50-60%，开发商的利润率其实并不很高。

　　最后，中国房价的持续大涨，与之前人民币持续升值有关。由于美联储前些年一直实行量化宽松货币政策，使得美元指数持续走弱，而人民币升值空间被打开，这让大量的国内外游资增持人民币资产。这样游资既可以享受到人民币升值的利益，也可以获得内地房价上涨的好处。所以，房价的持续大涨，也与美联储的货币政策、人民币汇率升值有关。

　　自去年第三季度以来，由于人民币经历了数次贬值，国内外游资正在逐步抛弃人民币资产而离开中国，若不是我国央行货币政策的持续宽松，以及给房地产加了高杠杆率，恐怕现在国内房价也很难在如此高位长期运行。

　　造成国内房价大涨的原因是较为复杂的，如果仅认为货币宽松是幕后帮凶就显得过于简单了。造成国内房价大涨的元凶除了货币宽松之外，还有房产税的缺失、地方政府人为推高地价，以及人民币汇率的变动。如果忽视了其他几个因素，只说是货币宽松，那资金完全可以流向其他的资产领域，而非房地产了。