邓元杰：限购后的楼市一片泥泞，股市前景越发光明！

大参考

　　本文好好分析一下限购后的楼市和股市前景，嘿嘿。

　　我又看了一些地区是如何传达上峰精神的，和我过去传的意思一致，就不再贴图了。不清楚大局的可以看我上一篇文章，或者在公众号（而不是本文下面）回复“调控”二字。现在这种消息在网上越传越多，堂主们已经在国庆后期频繁发声，所以应该不会被删吧？呵呵。比如周小川在10月6日的G20财长和央行行长会议上说，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

　　他说降房价了吗？好像没有。我坚决支持政府的一切措施，促进房地产市场的健康发展！

　　喊完口号，歇一歇，给大家看一张某地方ZF是如何具体布置的。

　　老邓认为的重要内容有以下几点：

　　1、10月份房价不能增长，11、12月份要逐步回落。或许这也是很多地方的具体做法？既然如此，买房的可以在2016年底或者明年年初再考虑。不过如果个别城市房价上涨的势头挡不住上涨，也没办法了。比如成都，房价本来就不高，也跟着一帮城市出限购。万一大家觉得房价不高继续买呢？当然，我觉得这种可能性也不算大，因为没必要“顶风作案”。

　　2、价格别掉得太猛。比如不能两三千地掉（也就是不能降低10%甚至15%以上）。掉太猛，杠杆买房者容易出事，业主容易闹事，开发商恐怕也容易出事。

　　3、停止高价房签约。老邓的理解是：不卖高价房，均价就显得好看了，呵呵。

　　4、保证房屋质量。不过房屋质量是一个长期过程，从设计施工就开始了，如果房子已经建好，该如何保证？我不知道。大概会在质量问题出现后要立刻解决吧，免得越传越广。

　　5、照顾开发商。比如要求房款都进开发商的账，团购费不得收取。这是因为未来三个月很可能是房地产的寒冬，必须让开发商有充足的现金流。但另一方面，也要求“风口浪尖上各开发商不要给捅娄子”。这容易理解，因为最近20多年的多次财政改革，国家从地方上拿走的越来越多，尤其是从长珠三角的富庶城市。地方在日益捉襟见肘的情况下，不得不限制土地供应，抬高地价。不敢说地方ZF有意这么做，但这至少是半推半就的选择。所以既然地方ZF不得不卖地拿钱，就必须在一定程度上照顾开发商。

　　现在说说楼市的中长期未来。

　　1、短暂的调整不可避免，尤其是均价会明显降低，但不会有实质性降低。很简单，抬高了限购门槛，能拿出一两百万、再贷款几百万买房的很少了。大房子、贵房子买不起，一些城市又停止销售高价房，用户只能买小房子、便宜房子，无形中会降低均价。另一方面，大房子和贵房子的房东往往不缺钱，你一限购，房价一降低，人家不卖了。所以市场上高档房的成交会大幅降低，并带动均价降低。

　　苏州就是这样。10月8日一个本地公众号发布均价，说近几日大幅跳水，大概降低了30%，从均价2万出头一直降到15000多，够狠！

　　不明就里的人一看，短期降幅这么大，看来限购确实有效果，能买到便宜房子了。但其实是错误的。仍以苏州为例，工业园区、姑苏区的房价最高，基本上在3万左右，限购之后更买不起了，但吴江、相城等房价偏低的地方还买得起，所以大幅带低了成交均价。但是吴江、相城、吴中的房价降了吗？我可以告诉大家：基本没降。

　　下图是苏州吴江的房价走势，包括国庆限购以来的数据（截止到10月9日），大家可以看看。

　　所以，以后地方ZF发布数字，说房价环比降低了多少多少，其实是有很多水分的。比如，类似于下图中的消息，都是为了迎合上级、安抚群众的。但图中的“四天跌9千”是怎么回事呢？

　　看文章我才知道：“国庆长假期间苏州商品住宅共成交2249套，较去年同比上涨70%。价格方面，根据苏州市住建局提供的数据，已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右。”原来这是“四天跌9千”的来历。高价房没有成交，均价当然大幅下降。这种效果和宣传手段，各个限购城市都会用，以便让国家满意。

　　所以上有政策，下有对策，抬高限购门槛，本质上并不会降低房价，但均价或许更“好看”，呵呵。国家要是真想降低房价，就要大规模征收房产税，改革财税体制、敞开土地供应才行。

　　2、未限购的“好”城市，或者在长珠三角、京津地区，距离限购城市很近的、房价尚不高的小城，将会稳涨甚至大涨。当然如果大涨，可能会遭遇限购。

　　这是因为刚需族仍然很多。来大城市打拼的年轻人，或者不够五年社保，或者手里的钱不够，在绝望之际如果仍然不想回家乡，就会考虑稍远地区。加上高铁、城际铁路、地铁越修越远，所以周边很多小城是值得考虑的。

　　举个例子，嘉兴离上海、苏州、杭州都很近，处于三角形的中心。沪苏杭都限购了，嘉兴会不会成为三城刚需族的选择？尤其是以后再通高铁或地铁？

　　再看看珠三角，在五城限购的情况下，中山、江门、惠州房价会不会成为刚需族的选择，会不会上涨？在我看来是很显然的。东莞为什么大涨？一个主要原因是它靠近深圳，而深圳地方太小，装不下那么多人，只能“溢出”到东莞南部和惠州西南部了。

　　京津地区，北京和天津之间的廊坊，今年3月份以来房价涨了一倍，所以廊坊今年已经两次限购了，呵呵。所以，限购城市之间的小城市，以后的潜力可能更大。

　　需要重申的是：我现在绝不是鼓励大家继续买房，而是只想给刚需族们出个主意。现在房产税正在紧锣密鼓，以后必然实施。太想赚钱或保值的投资或投机客，一定要多想想以后的房产税。

　　3、三四线城市一定会上涨。这是因为国家把一二线城市的资金逼走，加上不断放水，三四线房价怎么可能一直不涨？只要有三五个小城上涨，国家就会开动媒体机器宣传，就像上面宣传降价一样，让大家看看：小城的房价才三五千，现在已经开始涨了，来买吧！这样，必然会有相当一部分人会买，从而促进房价进一步上涨。

　　所以老邓预计，广大三四线城市的房价，肯定会有一波上涨。

　　但三四线是否值得投资呢？那你就要想想以后能不能租出去和卖出去了。老邓不表乐观。因为现在老百姓在一二线买房，已经被掏掉了很多钱，经常会出现“有价无市”的状态。比如我附近小区的一户人家，同样的户型，今年年初别人卖460万，他的房子是精装修，居然只卖420万，楼层位置也不错。他卖出了吗？没有。也就是说，房价被抬得很高，但是能拿出钱的人其实不多。他几个月没卖出去（那几户卖460万的当然更卖不出去），后来随着房价上涨，他一气之下抬高到520万，也就更卖不出去了。

　　回头来看，如果他年初要价400万或380万，很可能就会卖出。但市场价是460万，他的房子还是精装修，他凭什么卖这么低？如果真的400万卖了，他的心里能平衡吗？而且以后会不会捶胸顿足说少卖100多万？而现在即使没能卖出，即使房价有所调整，他会不会反而感到庆幸？

　　所以我的经验是：房子一定要在涨势中卖，这样碰运气或许能卖到最高区域，但也可能卖到半山腰，或者找不到买家；如果在跌势中卖，高价房不便宜10%以上，很难找到下家。

　　如果在一二线城市还可以耐心等待。小城市怎么办？现在买了，以后有价无市卖不出去，甚至租不出去，每年还要交物业费甚至房产税，亏不亏？这些钱不买房而是存银行，是不是更好？所以除非是刚需，或者是个别既有潜力的小城，否则还是要慎重。

　　4、长期未来，还是一二线城市更有潜力。我承认经济前景已经越发暗淡，但在这种情况下人们会去哪里？一些大V认为会回小城镇，我认为错误。经济越不好，人们将越涌进大城市！很简单，现在很多小地方的地方ZF越来越不规范，民风日益刁蛮，就业机会相对越来越少。反而是大城市相对规范，治安也好，相对公平。所以越困难，人们就越会进入大城市，进入京津、长珠三角、直辖市、各地省会和计划单列市。这从另一方面说明：不断放水和国家驱使资金进入三四线，只能有暂时效果。长期来看，在当前政策趋势下，中国的贫富差距、地区差距，只会越来越大。

　　5、普通人在楼市的最优策略是什么？如果钱多，或者不在乎未来什么房产税，可以在上述未限购城市附近的小城市买房。但大多数人的策略应该是耐心等待一段时间，继续积蓄实力，等敞开限购再大举进入。

　　既然如此，既然国家已经严格控制了一二线热门城市的购买，既然资本还不能自由进出国家，庞大的资金会流到哪里，还不是一目了然吗？

　　你说对了，股市！如此汹涌的资金扑向股市将是什么后果，可以想像。有人抓了一头就忘了另一头，消灭了楼市之火，或许股市又会熊熊燃烧。但或许人家就是希望股市涨呢？嘿嘿。另一方面，当老百姓的钱大都被吸进楼市时，股市却保持坚挺，说明什么？现在主力已经吃饱了货，不涨还等什么？

　　股市将雄起，传播正能量！

　　股市！尤其是地产股！

　　这是因为：现在越来越多人已经知道这次限购只是暂时的，是抑制房价“过快”上涨。等以后地方ZF把卖地的钱吃完喝完，还能怎么办？吃喝完的时间多长？对于大多数城市来说，顶多一两年时间，何况它们总会拿出一部分钱改善市政建设的。所以最多两年之后就会放开限购，到时候又是一阵购买狂潮。这些套路正在被更多老百姓所熟悉。既然如此，既然房地产的前景仍然不错，一些手握巨量土地、估值不高的地产股，前景就是光明的。

　　另一个领域是资源股。这是因为：

　　1、供给侧改革抬高了煤炭价格。今后也会抬高上游各种资源价格。何况要做大做强国企，那点市值多难看啊！几百亿元市值算多？一个大国企掌控那么多资源，只相当于京沪深几千套房子、两三个小区的价格？可能吗？所以资源股明显也是低估的。

　　常识，常识啊！

　　2、OPEC在9月底达成石油限产协议，油价坚挺，一度冲过每桶50美元。虽然这种限产协议没什么强制力，也未必有长远效果，但是中短期对于提振油价有帮助。在委内瑞拉、尼日利亚等成本较高的产油国陷入困境后，OPEC达成限产协议的环境极好，所以这时能达成限产协议，也可以理解。当然还可以从更广的世界局势来分析，这里就不展开了。

　　关于全球金融，有一个问题是美联储是否加息。现在很多人预计，到年底美国会大概率加一次息。但老邓经过分析认为，美国已经很难加息。这需要单独写一篇文章。一旦美国加息破灭，被压制的资源价格就会爆发。而美国不收紧，别的国家恐怕更难收紧。

　　有人说周小川在G20会议上说要控制信贷了。老邓认为并非如此。周小川的原话是：“随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。”请注意他的前提是“随着全球经济复苏逐步正常化”，现在正常化了吗？恐怕还没有吧。周的意思是中国还要观察。而且他还说：“同时中国尚处于中等收入水平，有很多增长点可供挖掘。目前中国经济中存在一些过剩产能，适当信贷增长可发挥逆周期调节作用。”

　　所以宽松仍在继续。

　　虽然美国是否加息这个问题很重要，但我一直认为，内因才是最重要的。内因决定了我国一直在通胀，并即将进入全面通胀。按理说通胀无牛市，但是现在巨量资金横行，股市中大幅低估的股票，将有不错的机会。

　　杀入股市，抢粮抢钱抢地盘！！