拆姐：连国家主权基金都在投资房地产，不被审计才怪

大参考

　　这是房地产市场最隐秘、但不容忽视的一个角落。

　　国家主权基金、担负着为庞大外汇保值增值任务的中投公司，极具实力的地产巨头绿城集团，低调的地产大佬、资本玩家罗钊明，来自美国的私募巨头黑石，黑石背后的肖建华明天系、戴永革人和系，绿地集团，以及叶庆均、刘艳国等资本操盘手……在2011年低调结合，共同成立了

　　#中投发展有限责任公司#

　　这是拆姐在地产领域见过的最牛掰的背景了。一个衔玉而生的公司，堪称地产界的贾宝玉。

　　一

　　中投发展中，中投公司占据大头（60%股份），绿城持有24%，上海黑石基金持有10%，罗钊明的绿城阳光公司持有6%。

　　简单介绍一下中投：世界第四大主权财富基金，管理资产达6500亿美元，据信两年后将突破1万亿美元。中投是以外汇储备为资本运营的国有独资公司，肩负着对巨额外储保值增值任务和社会责任。对了，去年股灾中，让你印象深刻的财大气粗的中央汇金公司，也在中投旗下。

　　牛不牛？当然牛。不过，关于中投发展这家子公司的性质，一直有争议。

　　虽然在中投旗下，但较长时间里，中投发展都是由小股东、来自民间的罗钊明担任法定代表人和总裁，负责具体操盘。

　　它打着中投的旗号游走于各地政府之间，不断获得一二级地产开发项目。但是股东层里除了中投，又有民资和外资，管理层也是来自民间的人。而其董事长，则一度由退休的原财政部副部长张弘力担任。网上随处可见张弘力代表中投发展赴各地考察的报道。

　　官民混杂，界限不清，是拆姐对中投发展的最初印象。

　　罗钊明，原香江国际董事总经理，也曾是绿城集团的主要股东，原绿城副董事长，曾被宋卫平寄予厚望，一度负责了绿城在北方的业务。值得一提的是，罗钊明还是一个知名的资本玩家，曾因在某上市公司的违规操作而受到过上交所和证监会的严厉处罚。

罗钊明

　　最近几年，罗钊明的业务重心一直在中投发展。这是他一手撮合成立的公司。坦白说，把这么牛的背景掺和在一起，而又让各方服气，让自己来操盘，罗钊明确实非同小可。

　　今天拆姐之所以提到这家公司，是因为它要被卖了。

　　今天上午，中投公司、绿城和上海黑石基金持有的共94%中投发展公司股权，在北京金融资产交易所公开挂牌转让。据说有意的已经有三家，包括保利平安金茂联合体，万科，以及享有优先购买权的罗钊明的绿城阳光。目前挂牌交易尚无结果。

　　当然，如果罗钊明愿意，他可以动用优先购买权，把大股东的股权收下来，就看囊中是否有钱了。公告显示，中投发展94%股权对应的挂牌底价为12.04亿元，要求一次性付清。

　　为什么这么牛的公司，大股东却要撤了呢？不用说，必然有一些不可抗的外在原因。

　　二

　　低调发展了五年，目前中投发展开展的项目共7个，大多集中在北京区域。包括一级项目1个和二级项目6个，分别为TBD项目、北七家项目、密云项目（案名：云溪）、天津项目（案名：中国塘）、唐山项目（案名：南湖春晓）、盘锦项目和亦庄项目（代建项目）。

　　中投发展拿地很少通过正规的土地招拍挂平台，基本都是直接跟地方政府建立合作来圈地。即便通过招拍挂，基本也以底价成交。

　　根据德勒华永会计师事务所出具的审计报告，2015年度，中投发展营业收入18亿元，净利润-8.3亿元，资产约170亿元，负债164亿。2016年1月-7月，营业收入21亿元，净利润-0.2亿元。

　　背靠中投，发展多年，但在账面上却一直亏损，嗯，有意思，这很“中投”。

　　众所周知，中投发展的母公司中投，在海外的投资表现一向不咋地。此前投资黑石集团、摩根士丹利等公司都出现巨大的账面亏损，遭到社会舆论广泛质疑。毕竟不是自己的钱，这是少数的有行政级别的领导在为国理财，亏了也是国库买单。

　　本以为中投都放下身段，投资房地产了，能稳稳地赚点，结果还是亏，哎。扶不起的阿斗，退出请趁早。

　　说一下中投退出中投发展的背景。或许你也发现了，中投作为国家主权基金，涉足地产业务，无论是以城镇化投资的名义还是其他借口，其实都有一丝违和感。

　　拆姐简单做一个类比：去年股市重挫时，中投旗下的中央汇金公司是以国家队、中央军的名义来救市的。基本上汇金买哪里，那只股票就被拉高。这不是常规武器，是国家不到万不得已使用的核武器。

　　如果你把中投发展比着中央汇金的话，就会发现，麻烦大了。中投竟然在投资房地产！要闹哪样？政府不是刚刚说要严厉控制房价吗！那房价究竟是该涨呢还是该稳呢？

　　中投发展投资房地产的违和感就在于：在地产行业绑架了太多不必要的国家利益。

　　其实，中央政府也并非没有认识到这一点。早在2014年，审计署在对中投进行的审计中，就提出这一问题，并对中投的违规之处进行了批评。

　　审计报告指出：中投公司设立之初的目的是为了合理使用外汇储备，但审计发现，这家企业下属的国内机构更热衷房地产和金融行业的投资。

　　中投发展作为中投公司城镇化投资平台，经营定位以土地一级开发为主，但实际运转中大量进行二级开发，至2013年3月底累计投入82.82亿元用于房地产开发。另外，中投信托2011年以来，为“四证”不全房地产项目发行信托计划融资9.49亿元。除此之外，中投下属的另一家公司建银投资也存在违规投资房地产的情况。

　　其实这份审计报告覆盖的范围大概是2012年、2013年，当年中投公司负责人已经进了国务院，就是前两天刚刚从财政部长位置退下来的楼继伟。目前楼继伟仍担任着亚投行理事会主席、全国社保基金理事长。

　　这份审计报告出来之后，中投公司曾承诺立即整改。哪知一拖就是两年。如今，中投出售位于中投发展的股权，可以作为这次整改的注脚。

　　但不得不说，当年中投发展以中投的名义，跟地方政府拿了不少项目，如今中投要撤了，相当于撤去了墙，让这些项目依靠什么？失去主权基金的信用加持，这些项目的命运将会如何？估计地方政府领导现在的心都悬着呢。还有，这其中真没有国有资产流失的问题吗？

　　拆姐只简单举个例子吧：辽宁盘锦大学教职工住区项目，就被爆停工搁置。这是中投发展联合辽宁盘锦市政府下属公司合作开发的项目，却在2015年开始出现了烂尾的情况。

　　三

　　值得一提的是中投发展的股东中，黑石持有的10%股权。说是黑石持有，其实真正持有股权的是黑石在上海成立的一支有限合伙基金，黑石只是花了很少一部分钱充当普通合伙人，也就是基金管理者，而出了大部分资金的有限合伙人都有谁呢？

　　前方注意！肖建华出没！

　　基金中斥资最多的是，是隶属于肖建华明天系的公司中昌恒远。其次是上海陆家嘴、绿地集团、戴永革的人和投资、东方资产等，还有叶庆均、刘艳国等在中国资本市场最神秘的一帮操盘手出没。黑石这支基金，绝不简单。

　　基金代表出资人的利益，也可以这么理解，肖建华的明天系、绿地集团等，也通过黑石入股了中投发展，成为这支背靠国家主权财富基金的地产公司的分羹者。如今，随着黑石出售股权，他们也将分享到这几年的股权投资的收益。

　　其实无论是绿城还是绿地，因为投资了中投发展，都与这家公司保持着良好的互动，旗下也都有股权合作项目。

　　比如北京TBD云集中心，这个中投发展投资的项目，也有绿地集团参与。而唐山南湖春晓项目也有绿城的投资。总之，因为成为中投发展的股东，这些房企也各自在项目层面获得了实惠。

　　还得说一说肖建华的明天系，非常有意思。肖建华是中国资本市场的传奇，关于他的故事，拆姐用十篇文章都讲不完。当然，各种关于肖建华的绯闻传言就更多了。

　　就在昨天，大V曹山石爆料说明天系疑似加入了万科股权争夺的大戏。这迫使明天控股通过旗下官微紧急辟谣，说这是没有的事。

肖建华

　　明天控股公告声明说，客观上，除了宝能、华润、安邦、恒大及万科管理层，已不可能有明天系公司或其他集团介入其中。“明天控股有限公司一直本着善意入股战略，太复杂、太热闹的股权争夺战不符合集团投资理念”。

　　这份声明充满了冷幽默，拆姐喜欢。肖建华究竟有没有参与万科争夺战，拆姐不知道。但借道黑石参与了中投发展的投资，分享了中国房地产发展的红利，却是事实。这一次，肖建华赖不掉的。

　　当然，如果这次接手中投发展股权的是万科，就更有意思了。

　　想想其实并非不可能。万科收购商业地产公司印力集团，就是黑石从中介绍的。而这次中投发展的卖家中，又有黑石。

　　中投发展旗下的土地，大部分位于北京。你知道现在北京拿块地多难吗？所以有人说，中投发展的股权是一块肥肉，价格会被炒到爆，这并非不可能。

　　但是细细思量，拆姐仍觉得悲凉。在中国，像中投发展这样的公司太多了。拆姐根本拆不过来嘛。高层如想清理，也必定费一番工夫。谁叫房地产行业这么挣钱呢，资本永不眠。