张平：房地产税能否对高房价起抑制效果？

大参考

　　继中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”之后，国务院发布《关于创新政府配置资源方式的指导意见》明确，支持各地区在房地产税等方面探索创新。此举再度让房地产税成为舆论焦点。

　　而笔者认为，房地产税开征只是时间问题，通常来说房地产税具有两项功能：一方面，就是解决“房子是用来住的，不是用来炒得”的问题。制定房地产税法主要是保障居民居住的需求，包括刚性的需求，要抑制住房投资性需求，特别是投机性需求。

　　另一方面，自从分税制改革之后，地方政府的收入主要依赖于土地财政。正是因为政府在房地产中拿得过多，很大程度上助推了房价的上涨。而房地产税的到来，为地方政府提供了更多收入来源，这既有利于地方政府稳定财政收入来源，又可以使地方政府摆脱对土地财政的过度依赖。

　　房地产税究竟能否降房价？围绕这一问题，形成两大阵营，有人坚信房地产税是降房价的利器，并且呼吁政府应尽快推出房产税，以加大炒房者在房产持有环节的税收成本。也有人表示“没那么乐观”，我国之前在重庆、上海都经历过了试点，结果均是效果不彰。

　　对此，笔者觉得，美国次贷危机后，中国的炒房团跑到美国，说美国房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。房地产税降房价是毫无疑问的，价格肯定是管用的，价格不管用往往是房地产税率没到足够高。而在中国之所以房产税试点效果不佳，主要存在三大问题：

　　第一，房产税推出的同时，必须要有其他配套政策的支持。房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。试想，如果房地产税推出时，地方政府仍然收紧土地供给，银行的信贷政策仍较为宽松。那么，房地产税就会对高房价泡沫产生的影响就会效果大打折扣。

　　第二，房产税的推出，必须要扩大征收范围，力度不够也起不到预期的效果。从已试点数年的重庆、上海来看，无论是对高端存量征收，还是对增量征收，由于涉及人群有限，对房价的影响几乎可以忽略不计。所以，之前的房产税要有所改进，从扩大缴税范围和税率入手。

　　笔者认为，无论是上海版，还是重庆版的房产税改革，都没有起到遏制房价过快上涨的作用。这一方面是税务部门要缴纳房产税的标准定得过高，房产税能够涉及到的人群并不会太多，起不到提升投机性购房者成本的目的。另一方面，税基和税率都过低，两大城市的房产税试点，只对超出规定面积那部分的面积开征房产税，而且税率也不高。显然对房地产投机者的影响极为有限。

　　第三，房地产税的开征需要掌握火候。近十多年来，房价一直处于涨价周期，具有较好的歉钱效应。此时推出房地产税，对房价的遏制作用并不会太大，反而是房价涨得更加历害。而一旦到了房价开始拐头向下调整之时，人们对房价上涨预期开始转变，此时再推出力度较大的房产税，对遏制高房价就能起到不错效果。

　　房地产税已经呼之欲出，各界对房地产税能否降房价争议不断，笔者认为，房产税降房价的作用不容忽视，之前房产税试点之所以不成功，主要还是没有相关配套政策的出台、房产税推出的力度不够、房价处于上涨周期有关。而一旦环境有所变化，房产税对抑制高房价泡沫的积极作用是不言而喻的。

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中国的制度设计是全球最优秀的，至少比美国欧盟强几倍，这已经或即将得到全球的公认。实力的不断拉近，引起美国的恐慌围堵就是证明。

  房地产是中国崛起的支柱，只要举全国之力维持房价30年不跌，中国就可以躲过【中等收入陷阱】，维持经济中高速增长。用时间抚平房地产泡沫，到那时10万-15万/每平方的房子就已经很便宜了。如果房地产泡沫破灭，中国经济就会象日本一样，一蹶不振。