张平：看完政府工作报告 一线城市房地产还有戏吗？

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　　昨日（5号），李克强总理的《2017年政府工作报告》出炉了，除对今年经济增长保持在6.5%左右充满信心外，总理的政府报告还用了较多的篇幅（共276个字）谈及了房地产。总体意思是，去年一、二线城市的库存去得很厉害，今年要对三四线城市“因城施策”去库存，这样既能控风险，又能让经济稳增长。

　　应该说，去年我国的经济增速能保持稳定（GDP为77万亿），主要是一二线城市房地产销售的快速增长，房地产销售占去年中国GDP总量在七分之一以上。此外，由于一二线城市的房地产繁荣，也使我国钢铁、水泥等相关行业的过剩危机得到化解，甚至从去年9月份开始PPI由多年的负增长回到了正增长。

　　而进入2017年后，尽管20多个热点城市房地产正在降温，但中央政府仍然希望通过其他三四线城市房地产去库存来带动经济复苏平稳发展，并降低系统性风险。从目前来看，一线城市房地产泡沫过度，而三四线城市房地产的“去库存”，才能对中国经济起到稳定作用。那么，在《政府工作报告》里面，中央政府准备如何让房地产继续成为经济增长的引擎呢？

　　第一，打造三四线城市房地产繁荣，让一些城市的房地产火热起来。有学者提出，让三四线城市住房按揭贷款的首付比例下降到10%，让一部分城市房价上涨，这样可带动销售的回升。如此不仅积压多年的房地产库存会减少，更重要的是这些城市的住房供给也会增长，多数三四线城市房地产将开始繁荣起来。

　　不过，笔者认为，“降杠杆，促投机”只能制造更多的泡沫。“因城施策”这四个字很重要，现在部分三四线城市发展大致雷同，人口流出大于流入，要想去库存恐怕难度比一二线城市大得多。建议政府部门可以在一二线城市周边的三四线城市搞差异化、特色化发展之路，以吸引更多的外来人口流入，这样若再加大“去库存”力度或将会收到一定效果。

　　第二，人为制造房地产需求，来促进经济发展。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

　　此外，今年总理的报告没有提到“经济适用房”，而是提“继续发展公租房”。因为，“经济适用房”可以是你的；公租房不是你的，但你有居住的权利。总之，就是政府并不能保证每个人都能买得起房、拥有房子，但政府应该保障每个人都有房子住。

　　第三，改进户籍制度，推动城镇化。去年总理的政府工作报告没有提当年要实现进城落户的具体人数，但由于去年是「十三五」规划的开局之年，所以提了到2020年要实现进城落户1亿左右人。这就意味着2018年至2020年这三年，进城落户的缺口还有7100万人。政府希望通过逐步放宽多数城市的户籍限制，让更多农村家庭进城购房，成为市民，从而达到“去库存”的效果。

　　对此，笔者认为，城镇化对“去库存”的效果肯定不如预期！与过去不同，现在很多农村人口不愿意进城，呆在农村照样可以发展，而进城之后各方面压力又是如此巨大。

　　况且，就算有大量人口进城，这些人的福利保障如何跟上？基础建设能否承受？这些都是一个大问题。当然，如果一些城市能够把高房价降下来，把户籍制度放开一些，还是能够吸引一些长期在此打工的外来人员购房置业。

　　整个《政府工作报告》把房地产作为今年重点工作的第一任务，希望通过因城施策、城镇化改革、危棚简屋改造等方式，其目的要保持经济稳定，化解三四线城市的高库存风险。

　　但问题是，去年央行宽松的货币政策，目的也是将更多的信贷资金给三四线城市去库存，但适得其反，大量游资反而跑到了一二线城市恶炒当地房价。所以今年要通过三四线城市“去库存”来“降风险，稳经济”恐怕还有更坚苦的仗要打。同时，三四线城市去库存仍需要一个漫长过程。

　　实际上，中国经济依赖于房地产只能是权宜之计，而经济要想长期可持续发展，还是需要民间投资和消费来拉动。所以，我们在推进三四线城市去库存的同时，更需要进行经济结构改革：将更多的权利放给市场；政府要在更多的经济领域与民间资本合作；打破行业垄断壁垒，并提供更多的民生保障。而唯有如此，中国经济才能摆脱对房地产的深度依赖。